北京的“城中村”大体分为两类：第一类是在建成区内环境脏乱的城市角落。北京城八区约有这类“城中村”231个。造成这类“城中村”的主要原因，首先是随着城市扩张的浪潮一波一波地涌来，数年前还被称为“都市烂边”的无规划聚居区，被飞快地包容到了城市之中，成了名副其实的都市里的村庄。其次在计划经济向市场经济转变过程中，城市开发建设处于探索阶段，政府管理经验不足，由此出现了管理空缺、开发建设无序的状态。一些有开发价值的区域进行了开发建设，但绿化、道路、环卫设施、服务网点等建设，以及周边边角地区的同步建设却没有按照规划进行，而且这些开发建设甩项地区由于管理权限等问题，形成无人管理或管理薄弱的状况，环境脏乱差也就在所难免。此外一些单位调整了产业结构，或迁移了生产区后，擅自改变经营用房和厂房使用性质，供职工居住。由于这些房屋的结构、地理位置并不适宜居住，环卫设施也极为短缺，因此，住户擅自改建、违法搭建现象十分严重，垃圾也只好露天堆积，造成环境脏乱不堪。再者我市有许多地区长期处于征地未建状态，当地街乡认为征地后地区应归征地部门管理，征地部门又不进行管理，结果，征地未建地区形成了无人管理局面，一些人在此私搭乱建，经年累月，便形成与现代化城市反差强烈的“城中村”。
第二类“城中村”主要是规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个,占地面积1.8万公顷,建筑面积7221万平方米。这些“城中村”人口密度大，外来人员相对集中，私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，已成为城市公共安全隐患的突出地区。这类“城中村”受城乡二元管理体制的束缚，土地、户籍、人口等方面没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农村特征，因而影响城市景观，有碍城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。
“城中村”是城市发展过程中出现的一种不和谐现象，是困扰北京城市化进程的“痼疾”，大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大负面影响，若不从根本上解决，“城中村”的恶性循环将持续下去，“城中村”改造任务将越来越重，成本越来越高。好在北京已经认识到了这一点，开始行动起来了。据悉北京今年将利用奥运场馆“瘦身”节省下来的资金，加快市政基础设施建设，启动对“城中村”的集中改造工作，准备用三年时间，逐步消除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”，其余的将在2008年以后继续完成改造。通过改造“城中村”，改善“村民”居住环境，提升城市整体面貌水平，加快首都现代化建设步伐，以整洁、优美、和谐、有序的城市环境迎接2008奥运会。
改造“城中村”，应实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人利益。
“城中村”改造要做到规划先行。没有一个科学的、权威的、可操作性强的规划作为指导，“城中村”的改造就无法形成积极的整体效益，就无法实现高起点、高水平。要按照新的城市总体规划和建设国际化城市的要求，尽快编制出台全市“城中村”改造的专项规划纲要，作为审定“城中村”改造项目的依据。规划要有前瞻性和科学性，以适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，营造高质量的生活环境，避免低水平的简单重复。“城中村”改造不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市的整体增值，实现村、城在景观与环境上的协调。建筑设计要反映自己的风格，使其具有浓郁的文化氛围和美感，建成完善的、相对独立的、体现出现代化的城市文明社区。“城中村”改造的各项建设应严格按照“城中村”改造规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。要坚持统一建设、成片改造的原则，“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。
“城中村”改造还要做到政策先行。“城中村”改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府等多方面利益，改造工作不仅需要做翔实的调查、制定详细的规划，还应有相关的政策保证。要尽快制定出切实可行的配套政策。这些政策要涵盖“城中村”改造全过程的各环节：包括房屋和土地的确权、违章建筑的处理、宅基地管理、集体经济管理、拆迁补偿安置、改造资金筹措的原则等。如可以允许村民采用政府搞的规划设计，完成市政管线道路建设，政府则给予适当补贴。还可以让有条件的村民组织住房合作社自己建房进行改造，建成的房子产权归居民自己，余房可以出租出售。
此外，“城中村”改造要确定正确的技术方案，有三种可以考虑：一是整体改造，二是局部改造，三是外立面整饰。要根据各村所处的具体区位、现状及问题的严重程度等综合因素，采取因地制宜的技术路线。要抓“城中村”老百姓急需解决的基础设施建设和自来水供应问题，以及清理村内街道两旁的违章建筑、招牌广告，整治防盗网，清理“六乱”现象及屋顶阳台杂物，搞好绿化建设，逐步增加路灯和消防设施的设置，安排好市政排污设施的建设。
第一，位于城市建成区内的“城中村”，是低收入人群和外来人口的集中居住区，特困群体、低保户、残疾人、失业人员多。对他们应给予特殊的关注，将廉租房配租、职工住房补贴等政策与危改拆迁配套政策结合起来，研究一套切实可行的办法，以解决困难群体的拆迁安置问题。占地拆迁要认真执行城镇占地补偿办法、居民拆迁补偿办法，确保补偿对象按时拿到足额补偿费。这部分京籍“村民”多年以来看着别人住高楼大厦，自身却住在这样差的地方，已经为这个城市默默忍受着痛苦，作出了牺牲，我们不能在他们满怀拆迁美好企盼的时候，让他们大失所望。“城中村”改造，必须处理好历史遗留问题。“城中村”改造使多年来所积聚的各种矛盾和问题全部显露出来。如村民住宅私下交易、村民擅自和外来人员合作建房、由于执法不严导致严重的违法建设等问题。在旧村改造中拆除违法违章建筑必须采取尊重历史、照顾现实的灵活态度，对一些手续不全但有一定合理性的历史遗留问题，尽量维护旧村居民的利益，妥善处理。当然也决不能对少数人的过分和无理要求让步、妥协;对少数煽动、阻挠旧村改造且有违法、违规行为的人和事，应决不手软，采取果断措施进行解决。对其中的民工外来人口则应该妥善安置，不能采取一律无偿轰走的办法。这些外来民工对北京的经济发展是做出了有益贡献的，不能歧视他们，让他们流离失所。城市化进程就是大批农民进入城市转变为居民，可以享受城市现代生活的过程。因此，在改造“城中村”过程中，要适应城市化这一内涵，妥善安置好外来人口的居住和就业问题。
第二，对近郊村内已没有耕地、除宅基地以外的土地已被征用变为城市建设用地、村内已无农民集体财产的“城中村”，虽然农村村委会已改为城市居民委员会，农民也已农转非，成为城镇人口，但农民宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋还是农民产权，农民宅基地被占用应按征用农民土地给予补偿，拆迁房屋则可结合拆迁城镇私房和农民房的政策区别不同情况，制定相关补偿办法，确保他们的利益不受侵犯。
第三，有的“城中村”土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主，不少土地已经被国家征用，村中农民已全部转为城市户口，但仍然还是“村建制”，农民宅基地也未被征为国有，甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。这类“城中村”房屋出租率相当高，房屋出租加上村里的分红，可以使村民们过上相当富裕的生活，有些村民的生活水准甚至超过城市居民，很多农民有自己的企业，主要从事饮食、娱乐、交通运输、建筑、农副产品和蔬菜零售业。改造这样的“城中村”不宜强行将村内土地性质改为城镇国有土地，应使其土地产权性质不变，仍归集体所有，村民可以以土地入股或出租的方式，保证年年享有土地收益。原有集体财产也应仍归村民所有，人口就地消化，就业就地解决。
“城中村”改造是件好事，也是件难事。难就难在它直接牵扯到“村民”的切身利益。处理得好，可以化解矛盾，形成和谐氛围，有利于改造工作的推进;处理得不好，导致矛盾重重，“村民”不予积极配合，甚至采取过激行为，不利于改造工作的进行。所以，政府要妥善解决可能出现的利益冲突，真正做到维护“村民”的合法权益而不是伤害之，才能达到加快推进城市化与维护农民利益的双赢目的，真正把这件好事办好。□
U682687144
