黄埔区横沙村有望率先突破“拆一补一”,以降低改造后容积率
昨日上午,市人大常委会副主任周庆强带队到黄埔区视察城中村改造情况。据悉,黄埔15个转制社区的城中村改造已拉开帷幕,对于首个改造社区文冲,集体土地将转为国有土地,村民使用房产的年限可能只有70年。而横沙村为了降低改造后的建筑密度,鼓励村民以2平方米的住宅换1平方米的商业面积,这在广州城中村改造中还是头一回。但城中村改造是否该大搞房地产,也引起了人大代表对黄埔区定位的质疑。
在汇报工作时,黄埔区区长杨雁文提到,没有股份的村民、外来人员购买城中村宅基地的情况,也被纳入区城中村改造政策制定的范畴。该区常务副区长危伟汉说:“我们将个别对待,在符合拆迁管理条例的情况下,允许提供适当的补偿。”
广州即将启动的新一轮城中村改造显现出鲜明的政策灵活性。横沙社区位于黄埔区中心城区和“回”字型商业圈的核心区域,对于打造黄埔现代滨江城区、建设临港经济战略功能区都具有重大意义。
横沙村改造的一大亮点就是在广州首先尝试一种安置房置换制度。据黄埔区相关负责人介绍,横沙村目前的建筑容积率很大,如果按照“拆一补一”的方式建设,改造后的城区一定会很密,改造方案对此提出“复建住宅面积主要满足居民的自住需求后,剩余合法住宅建筑面积按2:1置换商业面积”。
由于商业物业的回报率明显高于住宅,这种置换方式将有效降低改造后的容积率。目前,此举已得到市国土房管局和市规划局等部门的肯定,改造方案已经通过区政府审核,争取今年底通过市级审批,并有望在2010年上半年正式启动改造。
新一轮城中村改造将允许村集体自主开发,自行融资,而黄埔区的文冲村就是该区第一个利用自有资金进行滚动性全面改造的城中村,目前首期安置用房建设已经动工。
据统计,文冲村这次改造的成本约为25.44亿元,改造涉及1916户、4896人,改造后这里的居住户数将达到11069户,容积率从1.64提高到3.07。由于楼盖得更高了,这里的建筑密度将从原来“握手楼”时期的50%降至14.7%,绿地率则翻了一倍多。
但滚动开发的模式也存在一个不容回避的问题,黄埔区相关负责人向市人大代表汇报时指出,滚动改造拆一部分建一部分,经过三五年市场变化后,拆到后边面临的利益诉求将越来越多,补偿将越来越高,“所以必须预见后期的这种利益变化,否则拆到后边就改不下去了。”
记者从文冲村了解到,目前已经有一家深圳的开发商在与文冲村接洽,预计改造后可提供总建筑面积150万平方米,其中住宅部分的比例有望占到七成。其中有一半左右的住宅会向社会销售。
视察中,市人大代表还对黄埔城中村改造的定位展开热烈讨论。与天河等中心城区这样“城包村”的形态比起来,黄埔的城中村形态更有点像“村包城”。改造需求是否迫切,是否要建很多住宅,大规模建住宅会否卖不出去?
周庆强指出,黄埔一直都是工业区,接下来还应该继续定位为大工业区。黄埔有港口,港口带动造船、石化、运输等产业。“现在城中村改造主要建住宅,这个定位需要调整,不然改造后三五年搞大工业又把它拆掉,那这个代价就太大了。”
周庆强认为,像文冲村这样引入社会资金的空间其实并不大,将面临“谁来投资”的问题。值得注意的是,虽然房价每年都在提高,但黄埔房价提的并不多,“这里人口不多,消费力还是有限。”周庆强对记者表示,黄埔城中村改造不宜进行大规模房地产开发,此举很难为旧城区分担人口压力。
据了解,南沙石化项目取消后,原来计划逐步缩减的黄埔石化规模将继续扩大。周庆强建议,黄埔区把科学城周边的茅岗、双沙等村全部搬迁,集中在一个城区里生活,腾出来的土地作为大工业集聚区。“以后肯定走这条路,广州没有地可用了,许多高科技企业找不到地。”
对于住宅开发,黄埔区常务副区长危伟汉则算了一笔账:如果征用农村集体土地用作工业用地是无法收回改造成本的,“城中村改造必须建这么多商品房才能安置这么多村民,否则政府就要投资巨额资金。”据了解,一般一个城中村改造就要50亿元,黄埔10多个城中村改造就要500多个亿。
至于是否有老城区居民愿意到黄埔置业,危伟汉表示政府将在前期加大投入,引进名校和名医院,形成更好的生活空间。
危伟汉介绍,黄埔区15个改制社区全部列入“城中村”改造范围,拟分5—8年、10年两个阶段改造。据初步统计,该区建成区面积49.21平方公里,登记在册的“城中村”住宅共计46784套,总建筑面积1012万平方米,户籍人口72131人。
第一阶段是用5—8年时间完成文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗等7个社区的全面改造工作。目前已有3个社区进入具体实施阶段。一是文冲社区石化路以西的首期安置用房“圆洲(即大建木业)”地块建设项目已正式开工。二是横沙社区的改造方案经优化后已通过区政府审核,并正式上报市城改领导小组,拟2010年正式启动改造。三是下沙社区已完成前期的现状摸查和数据统计工作,正在制作初步的改造方案,有望于年底完成方案的上报工作。其他计划5—8年改造完成的社区正在展开调查摸底阶段。第二阶段是用10年时间完成庙头、南湾、夏园、沙步、沧联、双沙、姬堂、九沙等8个社区的整治改造工作。
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