城市更新意愿表决的法律服务思维导图

橘味猫

2023-03-07

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城市更新

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法律服务

拆迁安置

城中村改造

广州城中村改造

本文来自华瑞兴律师事务所撰写的《城市更新法律实务与政策研究》，版权归律师事务所所有，转载请联系华瑞兴律师事务所。

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思维导图大纲

一、意愿表决的法律服务

旧改项目中，需要经过多次的表决，而第一个集体表决，便是改造意愿表决。根据《广州市城市更新办法》规定，改造意向和改造方式需征求村集体经济组织成员80%以上同意，也就是俗称的“过八”。本阶段提供的法律服务主要为对表决提供法律咨询、培训，参与表决事项谈判、合作磋商及工作会议，审核、修改各类沟通协商会议形成的会议纪要、会议决议等文件;指导并协助举办表决大会，对表决流程提供法律指导，并对表决结果进行法律审查、提供法律意见。

(一)提供相关法律法规、政策文件咨询、培训

根据拟开展旧村改造村集体的需要，根据广州旧村改造意愿表决主要依据《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》等相关政策文件，为政府、街道、村集体、村委、村民/居民等主体提供关于意愿表决的流程、相关法律文件提供咨询，并开展相关培训。

(二)正式表决前的法律服务

参与谈判、磋商的过程，协助开展相关工作，出具相关法律意见。特别是在实务中，常常出现对相关法律法规及政策有误读，不同意旧村改造的村民，法律服务机构应及时协助做好相关法律知识的普及，并就村集体制定的推进方案给出合规性法律意见。

在实务中，法律服务机构会针对摸查的不同旧改意向情况提供对应的推进方案及法律意见：(1)从未开展改造意愿表决的村，一般专业能力、主体与经费、法律知识等层面相对缺乏，法律服务机构应当做好法律培训及法律咨询工作;(2)已有部分改造意愿的村已经进行过一部分改造宣传，对于旧改接受能力比较高，但是普遍要求也会变高，法律服务机构应注重加强政策引导，协助村集体在符合法律法规及相关政策要求下提高表决通过率;(3)对改造意愿有较大分歧的村，往往派系多，关系网错综复杂、需求多样化，意愿表决难度大，在改造后期容易出现“拒迁户、钉子户”，法律服务机构应该在合法合规的前提下，综合运用引导、疏导、谈判方法，协助村集体及其他相关方提前策划拆迁补偿方案，参与各方派系谈判、磋商，做好法律风险防范。

(三)提供改造意愿和改造模式表决程序法律服务

为保证意向表决程序合法合规，法律服务机构应指导并协助举办表决大会，对表决流程提供法律指导，指导相关书面文件的草拟，并审核文件，对表决结果进行法律审查、提供法律意见。在实务中须注意的是，召开表决大会须尽可能的保证全员到场，收票的形式可以多样化。另外，广州市住房和城乡建设局拟出台《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，文件对包括改造意愿表决等事项的表决作出了明确的指引，该文件目前处于征求意见阶段。未来，指引文件正式发布实施后，在提供法律服务时应严格按照该流程提供法律咨询及指导，并出具相关法律文件。

(本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》)

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