城市更新提供土地取得、征拆补偿的法律服务思维导图

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2023-03-07

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城市更新提供土地取得、征拆补偿的法律服务

拆迁安置

城中村改造

广州城中村改造

本文来自华瑞兴律师事务所撰写的《城市更新法律实务与政策研究》，版权归律师事务所所有，转载请联系华瑞兴律师事务所。

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思维导图大纲

一、提供土地取得的法律服务

法律服务人员应当就旧村改造过程中相关土地使用权取得的合法合规性给予审查，目前土地使用权一级市场取得方式主要有招拍挂、划拨、协议出让三种，而旧村改造主流模式是合作改造，合作改造改造主体即开发商获取土地的主要方式为协议出让，这其中包括两个流程：一是土地性质的转变，即“集转国”，二是协议出让土地。

(一)就土地性质转变提供法律服务

“集转国”是指将原本属于村集体所有的土地，套用三旧改造政策、通过土地整理，按照政府改造批复方案将集体土地转变为国有建设用地，集转国工作主要针对开发商获得的融资地块，村集体的复建住宅、集体物业地块多数仍保留集体性质，但是也有越来越多的村将复建住宅、集体物业地块性质转为国有建设用地，特别是广州、深圳地理位置特别优越的村。律师就“集转国”可以提供如下法律服务：

1.可以提供是否符合“集转国” 条件分析;

2.可以提供“集转国”申报材料的法律审查;

3.可以提供“集转国”操作指引设置;

4.可以提供“集转国” 政策咨询、“集转国”法律问题咨询;

5.可以提供“集转国” 村集体表决法律服务;

6.可以提供“集转国” 过程中与政府审批部门的沟通;

7.可以提供“集转国”法律风险分析，必要时还可以提供法律专项服务为“集转国”出具法律意见。

(二)就协议出让土地提供法律服务

协议出让是国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，是法定的国有土地使用权出让方式之一。

2018年出台的《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》明确“涉及三旧改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让”，强调“以协议方式出让的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让底价”。因此，旧村改造中合作改造的，改造实施主体可以协议方式获得土地使用权。土地以协议方式出让，双方应签订书面转让合同，明确双方的权利义务。律师针对土地出让协议可以提供如下法律服务：

1.提供转让方与受让方的主体资格审查。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者，出让方应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。同时也应当审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免土地使用权转让后转让款无法收回。

2.提供土地评估程序和土地转让金额确认的合法合规性审查，包括是否符合法规政策要求、是否存在程序瑕疵等;

3.提供协议土地出让有关应缴纳的税费项目、标准及数额咨询，并对税费承担所涉法律问题进行分析;

4.提供出让协议中土地用途及相关规划、用地条件及变更、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属、权属变更程序与支付转让价款等问题相关法律服务。

虽然旧村合作改造中，协议出让土地案例已经大量落地执行，但是“三旧”改造协议出让政策仍存在一定问题和风险，大部分城市的“三旧”改造协议出让政策仍在探索过程中，尚未上升到法律法规层面，实施过程中部分优惠政策措施尚无明确的法律法规和上位政策支撑，存在一定的风险。

二、提供征拆补偿法律服务

在城市更新项目中，拆迁补偿是整个旧改的核心，一个旧改项目是否进展顺利，征拆补偿工作直接影响其进程，也是考验律师团队专业能力和实践能力最明显的部分。拆迁补偿主体资格确认、拆迁补偿标准制定、拆迁补偿协议签订，拆迁补偿纠纷处理等每一个环节都离不开律师。为更好的推动征拆补偿工作，律师在征拆补偿阶段可以提供如下法律服务：

1.律师一般会组建征地拆迁法律服务小组，深入征拆补偿“一线”，设立法律服务点;

2.可以提供村民拆迁补偿的法律知识培训，对拆迁政策讲解、宣传和引导;

3.可以对拆迁过程中涉及的家庭纠纷、遗产继承、非村民与村民合建房纠纷、房屋租赁纠纷、违章建筑认定等历史遗留问题以及拆迁后搬迁、安置时产生的矛盾化解;

4.可以起草、修改、完善拆迁补偿相关协议;

5.可以辅导村民签订拆迁补偿安置协议;

6.可以对征拆补偿提起的司法裁决提供法律服务。

(本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》)

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