农村房屋纠纷中被忽视的问题思维导图

篱下浅笙歌

2023-03-05

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房屋纠纷

在宋庄购买农民房的画家，被农民告上法院要求确认交易无效。12月7日上午，市二中院对画家李玉兰一案作出终审判决，认定买卖合同无效，但李玉兰可另行要求赔偿。一年前左右，画家李玉兰、王立则等13名购买了农民房，住在宋庄“画家村”的画家，今年陆续被卖房农民起诉到法院，形成了广受社会关注的“宋庄房讼”。

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思维导图大纲

13起讨房案，农民们起诉的理由相同：根据宅基地不能买卖的法律规定，购房画家不是本地农民，双方的房屋买卖协议无效。买房时难道卖房人不知道画家不是农民吗?当初高高兴兴地把房子卖出去了，如今时间不过只过去了一年或者是几年，卖房人就开始反悔，中国人的诚信从何谈起?

卖房人讨房是假，讨钱才是真，据说明年将要开建的通州地铁延长线项目经过宋庄时，将有一次大规模的拆迁，这些画家房屋可能就在拆迁之中。拆迁的补偿款比之当初的卖房款肯定是有比较大的差距，这让那些卖房人动起了毁约的念头。

法院经认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非此身份无权取得。画家非宋庄当地村民，且房屋未变更登记，故一审法院根据我国现行土地管理法规、政策，作出买房合同无效的判决是正确的。但法院同时指出，卖房者出卖时即明知出卖房屋属禁止流转范围，如今又以违法售房为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任，李玉兰可另行要求赔偿。

近年来，郊区农民起诉购房者，要求返还宅基地的案件逐年递增。这些诉讼背后的原因多与房价上涨有关。 “那时候，农民们都觉得房子多了没什么用，希望把房子卖掉，觉得那是天大的好事。”有农民说。

《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。” “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

一般认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。此外在各农村组织的规约、章程中也体现了这一精神。

12月11日的国务院常务会议指出，严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。因此国家的土地法上来看问题或者从政府的政策上来对照，判决画家败诉是确定无疑的，但是透过这起案件，我们也应当看到，在城市房屋管理制度、法制环境日臻完善的今天，国家关于农村房屋和宅基地的买卖、转移还有一些空隙和漏洞。目前无论农村还是城市的人口结构都发生了很大的不同，户籍制度也面临一元化的改革，农民进城置业安家，城市人口下乡养老造成的双向流动已经不可避免，时代呼唤法律的与时俱进。

现在列出的四个问题一议。一是原告方大多都已经不是当地村的农民身份，很多已经进城定居、迁户，且有了稳定的、具备私有产权的住房。这些人如今再以当地农民的身份讨房实际上也是不符合国家法律的。

二是当地农民讨要房屋的往往也不是自住房屋，大多是祖辈留下来的废弃、闲置房屋，按照国家农村居民应当实行一户一宅制度的规定，这些农民讨要房屋也是名不正、言不顺的。

三是土地法强调的是宅基地属农村集体所有，严禁买卖，但是对宅基地上的附属房屋是否可以被买卖并没有规定。因此把房屋作为交易的标底物，是否可以规避法律的约束，不管什么情况，宅基地的集体属性并没有改变。

四是类似的房屋买卖合同是不是应该按照经济合同的追诉期的要求，对买卖合同的审理有个时限的约定，如果没有一个有效期的确定，这房子问题可能就会演变成历史问题，几十年后还会有人纠缠房子当初买卖的合法性，以及子子孙孙还可能讨要祖辈的房产。如果实行期限限制，就会避免大量的是非官司，让真正的房屋纠纷、让始终都在争议中的房屋官司走到法庭上，而那些见利忘义的纠纷就会大大减少