专家建议政府发展微利性住房解决高房价思维导图

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2023-03-05

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思维导图大纲

2009年底，美国《福布斯》杂志评选出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中国房地产泡沫榜上有名并位列第二。其称，中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况：大的开发商严重依赖金融高杠杆(利用银行贷款来发展房地产，空手套白狼)和所谓“价格永远上涨利率永远走低”的概念。

中国房地产市场的畸形发展受到了全球关注，世界主流媒体对中国房地产泡沫的报道及是否会引发第二轮全球金融危机的讨论连篇累牍。

面对看得见的严峻形势，国家房地产调控措施在岁末年初密集出台。2009年12月初提出了个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年;中央经济工作会议强调要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求;国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，以促进房地产市场健康发展;财政部、国土资源部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房地产企业拿地首付不得低于全部土地出让价款的50%。这些都显示出中央对房地产调控的良好愿景。而由国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)更是被人们称为房地产调控的“国十一条”。并因其“目标进一步清晰、力度进一步加大、责任进一步明确”而被业界称为“楼市新政”，颇受关注。

在如此短的时间内，连续出了五道“金牌令”，这在中国经济和产业政策历史上是前所未有的。这些新政的新意何在?能否实现政策制定者的期待?一系列调控政策又该如何得到有效执行?而其背后延伸的房价究竟如何回归则关乎中国经济的未来。

房价会下降吗?

1月13日召开的国务院新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。”

“‘国十一条’出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。人人都在谈房价，人人都在抱怨房价高。遏制房价过快上涨再不能等了，政策现在出来，既非常必要，也是一个好的时机。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受《瞭望》新闻周刊采访时表示，调整供应结构、遏制楼市投机，控制信贷风险，让住房的功用真正回归“住”的本义，让楼市回归理性，当为政策出台的题中之义。

对于这一政策，多位研究人士认为，“看点颇多”。比如“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”

而《通知》中明确要求，各地要探索土地出让综合评标方法。受访专家认为这主要缘于2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

此外，《通知》中要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”等规定则意在继续整顿房地产市场秩序和防止“热钱”冲击。

亮点虽多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿让房价回落到合理水平，尚难定论。

邹晓云就表示，“政策的出台肯定会有一定的效果，特别是对市场心理层面的影响短期内会很明显。但是，长期效果目前仍然不可过于乐观，有待观察和等待。”

按照他的分析，房价回落的前提是供应充足、开发商不囤积房源。但目前开发商没有资金的压力，也就没有降价卖房的动力，房价降下来的可能性不大。在以前的金融海啸中，房价降幅都是有限的，因此，目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势，还有一定的难度。这里最主要的原因除了开发商“不差钱”，还有一个最重要的问题，就是房地产行业的垄断。

争议还没有结束。

“目前出台的《通知》，只是防止短期内房价过快上涨，而不是让房价回归到老百姓买得起的水平，准确一点的定义就是‘稳定高房价通知’”，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海接受采访时指出，《通知》里并没有改变高房价下房地产作为国民经济支柱的性质，只是现在政府不提了。

与此同时，也有开发商私下表示，“自己反而踏实了，因为这次高规格出台的调控措施并无太多新意，基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。”

而不愿多谈的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也在电话里对本刊记者表示，“没有多少新的东西，以前都有过，只是没有落实好。”

而如何落实，恰恰是最大的挑战。来自多方的信息表明，只要是鼓励发展房地产政策，地方政府贯彻落实非常积极主动，不但将政策效应发挥到极致，而且还要自己再制定出台更加优惠的政策。而如果是要收紧房地产政策，防范房地产风险，地方政府落实起来相当迟缓，不但大打折扣，而且每每以不适宜本地情况而架空国家政策。

具体的例子是，在国务院下发《通知》的同一天，2009年卖地收入高达1200亿的杭州也在同一日推出29条房产新政，规定不论是否有杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。此举被民间人士直指为高价托市。

中国社科院金融所研究员易宪容接受本刊采访时则认为，“国十一条”是把中国住房市场是一个“供给不足”的市场当作理论前提。而实际上，当前国内的住房市场的症结并非在供给问题上，而是在过于优惠的住房贷款利率导致的“投资与炒作”问题上。他认为，由于对住房保障与住房投资这两种属性没有严格区分，所以“国四条”和“国十一条”仅仅是把增加供给作为政策重点，而对投资与投机的抑制不力，并没有解决房价上涨的根源。

经济发展可以依赖房地产吗?

这是一个奇怪的现象：美国房地产业的畸形发展是金融危机爆发的直接诱因，而中国房地产业的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看来，恰恰是拜国际金融危机所赐。

受访者认为，在“保增长”的巨大压力下，发展房地产就成为拉动经济增长的一条捷径。于是，房地产业就成了国民经济赖以支撑、须臾难离的“命脉”——这是中国当下的事实。而多位受访学者表示，也恰恰是中国经济的悲哀。

这是一个危险的现象：亚洲金融危机源于房地产和股市泡沫的破裂，本次金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产和股市泡沫化，其危害同样难以估量。

更何况，世界走出金融危机不会靠房地产;一个大国的经济肯定不能靠房地产来维持长远的发展;当社会资本大量固化于房地产，势必影响资源在其他领域的流动，创新等必要的投入也会受到抑制，最终丧失的将是参与全球竞争的实力。

实际上，房地产从自身属性和特点来看，并不适合扮演国民经济直接命脉的角色。因为房地产被动封闭，依附性强，流动性差，它不能带来经济的循环再生，满足可持续的社会需求。

“房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业。它的过快过猛的发展，只会增加更多的高耗能产品需求(对低档钢铁、水泥等)，使我们面临的资源环境压力更大。同时，它会在需求和价格上，对技术含量高的产品形成逆激励，不利于产业、产品结构升级。如在2009年的钢材市场上，技术含量低、高耗能的长材产品价格，明显高于技术含量高的板材，产生了‘反结构调整效应’。”在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，一味地保房地产，只会延缓整个经济的结构调整过程，会错失结构调整的良机。

“此外，房地产泡沫将明显地抑制自主创新能力的提高。”他进一步谈到，我国的企业进行技术创新和产业升级的收益可能达15%，但是企业还是不愿意进行技术创新和产业升级，一个重要的原因就是炒房等投机性行为，收益会更高，而且风险会更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源，都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。

而在曹建海的眼中，高房价的危害，使得房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且将成为中国经济复兴的最大障碍。

首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一些城市年轻人的创业热情;在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义。高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望，但根本没有可支付的消费能力。中央寄望扩大内需特别是消费需求，也变成了海市蜃楼。而由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，或将在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。

其次，高房价成为中国城市化的最大障碍。绝大多数新进入城市者陷入买不起房甚至租不起房的窘境，整个社会财富呈现向土地房产集中的局面，加速了社会阶层的分化。中国的人口中大头是农民，目前我国统计的城镇人口在43%左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工，实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不可能。而房地产业的畸形发展将会进一步扩大贫富差距，甚至会导致严重的社会危机。

再有，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高收入势必推动商品价格的虚高，将使制造业失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。

经济学家、中国人民大学黄卫平教授说过的一段话更加直接——在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的。美国靠房地产拉动经济结局是崩盘，日本靠房地产拉动经济结局是崩盘;大概除了德国，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。

只有开发商该挨板子吗?

房价高企，作为房屋建设者和销售者的开发商自然被推到了舆论的风口浪尖。的确，当房价已不再由市场经济中供求关系决定价格这一基本规律决定时，作为价格制定者的开发商，对房价的飙升难辞其咎。

尽管他们一再强调房地产业并非暴利行业，房价上涨不能怪罪他们，同时还辩解不能简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”，并拿出经济学中的“级差地租”来解释价高的理由，但一个简单的现象即令他们所有的说辞都显得苍白无力：为何一个早已建好并已部分出售的楼盘，当附近出现一个价格更高的楼盘时，便会立即跟风涨价?

那么，是否只有开发商该挨板子呢?恐怕未必!

开发商虽然无情，但追逐利益是商人“天经地义”的终极目标，似乎可以理解。更令人费解的是，每当与房地产相关的政策一有风吹草动，某些人士便夸大其辞，直呼“救命”，大有救自己就等于救中国经济的大义凛然之势。另一方面，一些官员和所谓的研究人士则大肆鼓吹房地产作为中国经济支柱的重要性，或表示“当前中国楼市是否存在泡沫尚难定论”、或放言“百姓望房兴叹只是真实的谎言”。无论是出于好意还是别有用心，其为房地产帮腔的味道极浓。

原因何在?且看一例：2009年北京GDP达11346亿元，这其中，楼市总成交值约为GDP的62.6%。再者，在全市2026.8亿元的财政收入中，通过招拍挂方式成交的土地金额达928亿元，占北京市财政收入比重达到45.9%，拍地收入约占GDP的8%。

不难理解，当地方政府的税收甚至自己支配的预算外收入很大一部分得依靠出让土地和向房地产征收税金来支撑时，地方政府岂能轻易放弃?

对此，曹建海直言，目前中国经济寻求的是一条“高房价”的增长路径。根源就在于房地产业已经形成了巨大的既得利益链条。无论是开发商还是地方政府都能从中获益。在一些地方，“土地财政”已经和税收收入相当，真正的受害者是老百姓。

“而地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣，使得许多主政者痴迷于高房价导致的房地产投资高增长从而快速拉动经济增长的梦想，这就是为什么房价一次次飙升却难见有效抑制措施的原因。”他表示。

另一个值得警惕的现象是，长期以来作为国家经济支柱的国企有的也开始“不务正业”。自从2009年6月中化旗下的中化方兴以40.6亿元的天价拿下广渠路15号地块后，国企背景的房地产开发企业纷纷加入抢地阵营。

统计显示，当前国资委分管的129家央企中，超过70%的企业涉足房地产业。其中，多达80余家的央企，在辅业中都含房地产或正准备进军房地产业。据中国指数研究院近日公布的数据，2009年总价和单价“地王”前10名中，国企各占8席。即使国资委曾经定下“对中途进入房地产的央企进行业务剥离重组”的死命令，央企跻身房地产领域并“哄抢”地皮之势也未见收敛迹象。

业界在对于国企介入房地产业表示担忧的同时，也不禁生疑：在全球和中国经济都因金融危机而艰难前行的时候，国企拿地的资金究竟从何而来?众所周知，国家4万亿的刺激资金大多投向了国企，从银行获得信贷资金时，国企也占尽了先机。难道这些用来“保增长、惠民生、调结构”的钱并未进入它们本应进入的领域，偏离了它们本应发挥的功能?相关部门是否真正履行了监督责任?

“现实的情况是以促进国民经济增长为借口，房地产业迅速大规模地转移了社会财富，为地方政府和官员、开发商营造了一个看似取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下，地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的利益链。”曹建海表示。

谁当解铃人?

那么该如何改变此种状况呢?多位受访专家的意见是，关键还得依靠政府。

邹晓云指出，政府应该承担遏制房价过快上涨的责任。让百姓“住有所居”是政府的基本责任，不能以是否赢利为衡量标准。政府从土地上获取收益很正常，世界各国在这方面都有不同的渠道和方法，只要把好一条原则，就是“取之有道，用之于民”。

有学者指出，政府该承担的责任没有承担，也就等于把需要买房子的人全部推向市场。随之而来的便是住房属性的转变。住房应有消费属性完全转换成了投资属性。与此相伴的则是暴利驱动下的投机性。

此外，在房地产领域，不公平交易大行其道。如政府为高价拍卖土地，以公共利益为由，低价征用农民集体土地;政府与开发商之间，政府处于土地出让的卖方垄断地位，土地作价则根据官商关系不同而因人而异，形成形形色色的土地定价;在炒楼者和消费者之间，投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售。

针对目前为人诟病的地方“土地财政”问题，邹晓云表示，分税制是导致这一问题的主要原因之一，但并不是唯一的原因。在相关制度不健全的情况下，即使不施行这样的制度，地方政府还是会有卖地的冲动。

“我们有了打击囤地的措施，但是还缺少对囤房行为的打击措施。”邹晓云指出，我国目前的住房建设制度和销售制度都应当进一步完善。针对地方政府的征地行为，他认为应少征地，只征真正用于公共目的的地。同时可以考虑按季或者双月集中推出土地，这有助于公开透明，同时也因量比较大、可供选择余地多，减少开发商的拿地预期。

曹建海认为，要解决高房价，政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房。

相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低居民购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高;同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。

他同时指出，应改变现行不合理的财税体制，切实改变卖地生财的局面。为此应推出强制措施，实行问责制，强化地方政府对保障性住房建设等民生投入的责任意识。

针对地方政府消减“土地财政”后的空缺，曹建海建议，可考虑推出物业税，最初阶段把矛头直指囤房、炒房者，然后再慢慢扩大征收的范围。“物业税是地方财政稳定的来源”。另外，还应完善转移支付的制度，加大中央财政对事关民生的公共领域的投入。

在受访专家看来，当前调控房地产涉及到多个方面，压力和阻力都很大，因此各级决策者应当坚定决心，不要因任何情况而动摇。长痛不如短痛，泡沫要破是迟早之事，迟破风险更高损失更大，及早统筹采取措施为上。

一、研究内容思维导图