哪些行为会造成房产商对置业者侵权思维导图

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2023-03-05

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哪些

行为

造成

房产商

对置

业者

侵权

消费者权益保护法

房屋纠纷

哪些行为会造成房产商对置业者侵权？如何规避房产纠纷的发生？群众在购房过程中应注意哪些关键问题？

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思维导图大纲

买断商铺40年竹篮打水一场空

2014年6月，王权购买了新疆某房产公司开发的农贸市场40年摊位使用权，但此后始终未予交付。王权于2015年7月诉至法院。经查，该摊位所在的楼宇尚未完成工程竣工验收，亦未通过消防验收。

法院审理后认为，王权与开发商的合同存多处违法交易行为，双方签订的合同无效，由房产公司退还王权买断款并赔偿其差旅费损失。

■以案释法

出租未验收房屋合同无效

“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收。”刘文欣告诉记者，因摊位所涉农贸市场所在的商住楼未完成工程竣工验收，亦未通过消防验收，所以双方签订的租赁性质的摊位“买断”合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。

刘文欣表示，消费者应对所有权和使用权进行区分。房产类别的使用权“买断”应定性为房屋租赁合同，而法律明文规定房屋租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，否则超过部分无效，也就是说约定出卖摊位40年使用权的合同本身便存在重大瑕疵。

买来商铺却迟迟等不到产权证

2009年，郝悦与新疆某房产公司签订商品房预售合同，购买了一套商铺，合同约定交房后一年内办理产权证。但房产公司交房后，一直未能为郝悦办理商铺产权证。

法院审理后，判决解除郝悦与房产公司的商品房预售合同，退还郝悦购房款，并赔偿相应损失，同时解除郝悦与银行签订的个人住房借款合同，由房产公司归还剩余贷款本金及利息。

■以案释法

未按合同期限办证可解约

刘文欣表示，根据相关法律规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

此外，根据司法解释的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为了减少不必要的诉累，法院将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，判令由房产公司直接向银行返还剩余贷款本金及利息。

按揭购房也难防一房两卖

2000年12月10日，乌鲁木齐市民杨先生按揭贷款购买了一套房产。合同签订后，杨先生与银行签订了借款合同。然而，当银行提供借款后，房产公司却迟迟不向杨先生交房，更令他感到意外的是，他按揭的房子里居然已经住人，原来，房产公司将房子同时卖给两个人。2001年6月，杨先生与房产公司协商解除合同，并办理了相关手续。

本以为买房风波到此结束。然而，今年杨先生打算按揭买房，却被银行退贷，理由是，他有“未按期向银行还贷”的不良信用记录。杨先生这才想起十多年前的购房风波。在多方查证后，杨先生得知，房产公司违反与他的约定，一直未向银行偿还贷款。最终，银行撤销了相关的不良记录。

■以案释法

合同应注明产权瑕疵违约责任

针对此案，刘文欣表示，在购房过程中，由于信息不对称、缺乏对房产全部信息的了解，很少有人会想到房子还有被查封、一房二卖的可能。在购买房屋前，购房者应尽可能了解被卖房屋的产权情况；其次，在签订房屋买卖合同时必须与卖房者约定，所买房屋无任何其他权利上的瑕疵，同时签订相关的保证条款和违约条款。条件允许的话，还可要求中介以第三方加入合同中，约定如果出现产权瑕疵或其他导致产权无法过户的情况，中介应承担连带责任等类似条款。

(原标题：法官解读房产交易常见纠纷)

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