在建工程转让的审批部门思维导图

心奴

2023-03-02

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在建工程转让的审批部门

在建工程转让

工程纠纷

工程转包纠纷

正在建设的工程项目如果要进行转让，是需要经过审批后才能进行的。那么，在建工程转让的审批部门？在建工程转让的土地增值税问题是什么？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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一、在建工程转让的审批部门

在建工程转让需要主管部门批准。通过资产转让方式转让在建工程项目，需要满足以下条件：

（一）土地出让金全部交付。

按照相关规定，交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但事实上，某些地方政府经常采取一些变通做法，在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。对此，受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

（二）已投资开发条件。

《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定，是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。

（三）不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通过股权转让方式进行在建工程转让，则上述限制性条件将均不适用。换言之，除非项目公司在土地出让时，就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定，项目公司股东可以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去，二不受上述各项要求的限制。有人认为这种做法或有规避法律之嫌。

对此，股权转让是由项目公司股东与受让方之间进行，其依据的是《公司法》中对股东有权在合法前提下转让其股权的相关规定，股权转让后土地使用权权利主体并未发生变更，不涉及上述《房地产管理法》中物权层面对土地使用权流转的限制。因此，在建工程开发投资总额不能满足资产转让的要求时，可以考虑通过股权转让的方式进行操作。

二、在建工程转让的土地增值税问题

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发[1995]110号）在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。由于土地增值税计算业务复杂性，企业需要提交相关详细资料到主管税务机关进行判断。

三、在建工程转让涉税有哪些

（一）营业税：由转让方缴纳。如果已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，尚未转入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”，依5%缴纳营业税。如果已经转入建筑物施工阶段，按“销售不动产”税目依5%缴纳营业税（同时缴纳城建税、教育费附加、防洪费和地方教育附加）。

（二）企业所得税：在建工程出售视同企业财产销售，应一并计算缴纳企业所得税。

（三）印花税：签订合同双方各按合同所载金额的万分之五缴纳印花税。

引用法条

[1]《中华人民共和国公司法》

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》

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