集体建设用地评估是怎样的思维导图

补偿

2023-03-02

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集体建设用地评估是怎样的呢？想必很多人都不太了解，若对这类问题有着类似或相同的疑问，相信在仔细看完下面的文章后，一定会有所收获、有所裨益。接下来就是由树图网小编带来集体建设用地评估是怎样的的有关知识，以供大家参考借鉴。

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思维导图大纲

一、宅基地使用权的价格评估

宅基地使用权，是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权，我们来分析其定义要点。

1、权利属性，即集体土地使用权；

2、权利主体，即农村集体经济组织成员；

3、权利取得条件，即经过依法审批；

4、权利取得方式，即集体经济组织分配；

5、用途限定，即建宅住宅；

6、权利存续状态，即没有使用期期限；

7、其他限制：用地规模限制。

透过要点分析，我们不难发现，宅基地使用权其实跟国用划拨住宅用地使用权类似，重点是无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。若如上面所说的《决定》将打破现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位；并改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。

那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式体现价值不明显，因此在价值方面重点从成本构成方面分析，评估方法主要有以下几种：

1、成本逼近法，其评估思路为假定用地为生地（农用地或是未利用地），通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的直接费用，包括农用地取得费（征地费、补偿费、青苗费），对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修正最终得出宗地使用权价值。

2、基准地价系数修正法。在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价采用基准、地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格后，根据国有用地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。

3、剩余法。采用剩余法的评估思路，对房地产开发后的价值的测算，可借鉴房地产开发中价值定位中的成本加成法确定，或是根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

运用此几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都有可以是土地流转的主体，市场因素充分，通过市场竞争较能充分体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高；而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能充分体现的价值，其价值就低。流转范围小这是集体建设使用权价值内涵的一个硬伤，因此，在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不充分进行比较分析，制定合理的修正系数修正，才能准确的评估出集体建设用地使用权价值。

二、乡镇企业用地使用权价格评估

乡镇企业用地使用权，是经审批的由农村集体经济组织通过投资或其他方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。其定义要点为：

1、权利取得基本程度，即经过依法审批；

2、权利取得方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资；

3、权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织独家设立的企业和集体经济组织与其他组织、个人以各种形式合资设立的企业；

4、土地用途，即从事非农业生产经营活动。

透过要点分析，对比国有工业用地划拨土地使用权的特性分析，我们不难发现，这两种用地性质的内涵较为相似，其评估理论与方法与前点宅基地使用权的评估相近，可按上述的方法进行评估，实际的工作中要注意比较分析的住宅与工业用地土地增值收益、基础设施等不同之处，注意区分两种用途的价值内涵，准确表现住宅与工业用地价值的区别。

三、农民三产用地使用权评估

集体三产用地，一般是指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业（农贸市场）、办公楼、公寓等。其用地特性有：

1、权利属性，即集体土地使用权；

2、权利主体，即农村集体经济组织；

3、权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置的第三产业用地；

4、用途限定，第三产业用地（一般禁止转让）；

5、权利存续状态，即没有使用期期限。此类用地，用地条件限制得比较严格，就如前文中所介绍的那样，即宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显（如用于出租），因此对其评估的理论与方法，小编较为赞同第一种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用，例如作为商场、农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。

测算过程中重点考虑的技术要点是，由于此类用地交易受限，不能在市场上流转，或仅能在集体内部交易，市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率出相对较高。

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