房产税开征与我国土地国有制度问题分析思维导图

风雪夜人归

2023-03-01

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制度

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出让

土地使用权

税法

房产税

房产税，又称房屋税、物业税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收房产税的情况来看，大部分都是建立在房地合一，对房地都拥有所有权基础上的，我国商品房所占土地属于国家所有，房主只拥有70年的土地使用权，而其他商业用地、工业用地的使用年限则更短。于是，在土地国有的法律制度下，再交房产税是否重复征税就成了经济学家、法律人士经常

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思维导图大纲

一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍

其次，从整个税法体系看，不仅土地使用权人，连土地的承典人(如契税)、不动产的实际占用人(耕地占用税)，也可以成为纳税人。因此，能从财产中收益，就能成为纳税人。拥有土地所有权不能成为构成纳税主体的要件。所以，房产税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态——土地、房产或房地合一的不动产来设置，而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。

再次，从国外的立法及司法实践来看，土地公有制国家和地区仍然可以开征房地产：税。如新加坡、以色列等，虽然也是土地公有制，但是仍然开征具有房地产税性质的“差饷”和“财产税”，使得土地增值的收益能够用于公共物品和公共服务的提供。

应当指出，国外征收房产税，也大多用于城市建设维护和社区服务，与土地所有权无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为Freehold，也有不带地权的，土地是租的，如公寓的套房往往是 Leasehold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税，这样一来，其与我国国有土地使用权制度就不存在矛盾。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的未知性。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年，还是会给予70年产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土地使用剩余年限论价。

二、土地出让金与房产税并不冲突

当然，笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的全面开征造成影响：一是目前我国城镇居民的70年土地使用权就像当初农民的30年承包权一样，在法律上和操作中还是一个模糊的概念。实际上，立法者已经注意到这一问题，故在 2007年的《物权法》中明确，住宅用地70年到期自动延期，但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明确。实际上，出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围，比如说，当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额的房产税，或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让价格的下降;二是我国目前是二元的土地所有制度，即缄市土地属于国家，农村土地属于农村集体，由于我国城市的快速扩张，两类土地的使用功能几乎没有区别，但价格相差极大，如果房产税全面开征对公平税负则提出难以解决的课题。

最后，无论是在土地公有制的情况下征收房产税，还是土地出让金与房产税同时存在，都不是我国特有的，世界上已有成功实行、良好运作的先例，故房产税的开征与我国的土地使用权制度并不冲突，只是我国目前的土地所有权制度和使用权制度需要进一步完善，为今后房产税的全面征收铺平道路。

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