土地增值税筹划应注意的几个方面思维导图

青烟

2023-02-28

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方面

注意

增值税

土地

房地产

转让

住房

增值

所有人

税法

税收筹划

土地增值税筹划

节税筹划的重要前提是熟知并灵活运用各种税收优惠政策。按现行规定，土地增值税的减免税规定主要有：

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思维导图大纲

（二）由于城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税条件的单位和个人，必须向房地产所在地税务机关提申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

下列项目暂免征收土地增值税：

（一）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

（二）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

（三）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

（四）在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

一、适当增值筹划法

土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。

首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：

X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

式中：5％——营业税

7％——城市维护建设税

3％——教育费附加

这时，其全部允许扣除金额为：

100＋5.5％X

根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：

X＝1.2（100＋5.5％X）

解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48）。

其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。假定此时的售价为（128.48＋Y）。

由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％Y

增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

化简后增值额的计算公式为：

94.5％Y＋21.41

所以应纳土地增值税：

30％×（94.5％Y＋21.41）

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