目前国内房地产行业在激烈市场竞争中房价仍居高不下,原因很多,其中税、费比重大是一个重要原因。房地产开发商如果能够有效地降低税费支出,必然会大大增强其市场竞争力。而在各项房地产税费中,土地增值税最引人注目。因为土地增值税税率较高,税负较重,但只要纳税人把握现行土地增值税的相关政策,有针对性地进行税收筹划,就能减少税金支出。
由于我国现行土地增值税实行四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值率(增值额与扣除项目金额的比例)高,适用税率高,土地增值税税负就越重;增值率低,适用税率低,土地增值税税负就轻。所以,土地增值税税收筹划的关键就是合理合法地控制、降低增值额。下面举例进行分析:
某房地产开发商有可供销售的10000平方米同一档次的商品房,相关数据如下表:
每平方米 转让收入 扣除项目 增值税 适用税率 应缴土地 售价 金额 增值税 甲:1000元 1000万元 835万元 165万元 免征 0 乙:1070元 1070万元 838万元 232万元 30% 69.6万元 丙:1140元 1140万元 842万元 298万元 30% 89.4万元
采用甲售价时:增值率为165/835=19.76%
按照税法规定,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征增值税。