房产租售的所得税筹划技巧思维导图

没说出口的安慰

2023-02-28

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不久前，国家税务总局在对原房地产开发有关企业所得税问题的通知重新修订的基础上，下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006]31号），新规定自今年1月1日起执行。通知在明确规范和统一房地产企业有关所得税征收的同时，也为房地产企业开发产品先租后售进行税收筹划提供了空间和依据。

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例如，A企业为一房地产开发公司，目前有3000万元的开发产品由于各种原因暂时无法实现对外销售；为了减少损失，增加收入，公司决定将该部分房产先行出租，待条件合适时再行销售。在这过程中按国税发[2006]31号文件的规定，公司既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，二者的所得税处理因此也不相同。

若A企业采用将上述房产转作固定资产管理，五年后以3800万元的价格实现对外销售。根据国税发[2006]31号文件关于开发企业将开发产品转作固定资产时应视同销售，其收入（或利润）确认方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定；开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定的规定。所以A公司当年在这一过程中的所得税为[3000×（1+15%）－3000]×33%=148.5（万元）（成本利润率按15%计算）。因此该固定资产的入账价值为3450万元，由于开发企业将开发产品转作固定资产管理，因而可按税法规定扣除折旧费用（折旧年限以20年计，不考虑残值和其他因素），所以每年可抵免的所得税为（3450÷20）×33%=56.93（万元），A企业上述行为的税负为91.57万元（148.5－56.93），4年后的终值为91.57×1.2625=115.61（万元）（利率按6%计算，下同）；后4年每年可抵免的所得税终值为56.93×4.3746=249.05（万元）。

如果将房产对外销售时，根据国税发[2006]31号文件的规定，按销售固定资产进行相关的税务处理，由于其转为固定资产时未缴纳营业税，因此其税负为营业税=3800×5%=190（万元），营业税金及附加为19万元，假定增值率未超过20%，不考虑承担土地增值税（下同），所得税=[3800－3450+（3450÷20）×5－190－19）×33%=331.16（万元）（不考虑其他因素，下同）。5年合计总税负终值=331.16+190+19+115.61－249.05=406.72（万元）。

如果A公司将上述出租房产仍按开发产品管理，其他条件不变。则根据国税发[2006]31号文件的规定，凡未将租赁的开发产品转作固定资产的，在出售时仍按销售开发产品进行相关的税务处理。所以其营业税为3800×5%=190（万元），营业税金及附加为19万元，假定增值率仍未超过20%，因此不考虑土地增值税。由于开发企业未将其转作固定资产管理，因而不得扣除折旧费用。因此所得税=（3800－3000－190－19）×33%=195.03（万元），总税负为404.03万元。

由于A公司只是对出租商品采用了不同的资产管理方式，而其他条件都相同，因此上述两种方式下税负的差额就是实际税负的差额。通过比较可以看出，开发企业将开发产品转作固定资产管理后再出租，尽管取得了提取折旧在税前扣除的好处，但由于开发产品转作固定资产时提前缴纳了相关税收，损失了资金的时间价值，因此仍然比作为开发产品管理多支出了2.69万元。当然，如果两种方式中的某一种产生了土地增值税，而另一种没有，则结果又将发生不同的变化。

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