国有土地使用权转让税费是多少？思维导图

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2023-02-28

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国有土地使用权

转让

税费

多少

房地产法

土地管理法

土地使用税

在我国，土地使用权一般分为两种，一种是国有土地另一种是集体土地，我国是属于土地拥有权和土地使用权分离的原则，土地使用权是可以转让的，国有土地使用权的转让一般是指从国家取得土地使用权后将土地使用权转让给他人的一种经济行为。那么接下来就跟小编一起来了解一下有关国有土地使用权转让税费是多少的相关知识。

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思维导图大纲

1、营业税

根据《营业税暂行条例》第一条的规定，转让无形资产或者销售不动产的单位属于营业税的纳税人，转让国有土地使用权属于转让无形资产的一种，所以应该缴纳营业税。

应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算，即应纳税额＝营业额×税率。按财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件《关于营业税若干政策问题的通知》的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。

转让无形资产的税率为5%。

2、城市维护建设税和教育费附加

以上述应纳营业税额为计税依据，分别按照1-7%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

3、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权应缴纳土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

法定的增值额扣除项目为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4、企业所得税

根据《企业所得税法》及实施条例的规定，转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5、印花税

土地使用权转让需要签订合同，根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，应缴纳印花税，以合同中的金额为计税依据，按照万分之五的税率征收。

《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【2006】162号）第三条也规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。所以土地使用权转让方和受让方都应该缴纳印花税。

6、契税

根据《契税暂行条例》的规定，土地使用权转让的承受方为契税的纳税义务人。契税的计税依据为土地使用权转让的成交价格，税率为3%。

二、国有土地使用权投资入股方式转让需缴纳的税费

1、营业税

《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

因而，以土地使用权投资入股，如果所投资、联营的企业不是从事房地产开发的，免征土地增值税；如果所投资、联营的企业从事房地产开发的，投资企业要缴纳土地增值税；而且被投资企业再转让开发的房地产，也要缴纳土地增值税。