针对房产新政下大量出现的房产政策问题，杭州市司法局专门组织了一场题为《房产新政下，违约承担什么样的法律责任?》的法律讲座，同时还邀请了浙江泽大律师事务所的多位资深房产律师到场提供免费咨询。
现场异常火爆，讲座还没开始，走道里已经站满了人，由于人太多，主办方不得不临时加座，结果加座还是坐不下，只得临时征用旁边的会议室，安排律师在会议室接受咨询。
泽大律师事务所派出20多位资深律师，全部忙得连喝水的时间都没有，每位律师在接受咨询时，身边至少还有5人在等候。
来咨询的有70多岁的老人、40多岁的中年夫妻、背着名牌包穿着考究的年轻男女……一家著名房产中介公司干脆组了个团，带着多位房产经纪人一起来咨询。
房产新政颁布以来，房产交易意向书、预约认购书、合同出现了大量的违约情况，是信守承诺继续交易，还是终断合同停止买卖?如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益?买方、卖方、中介都面临着极大困惑。
俞大姐，50多岁，杭州人，女儿在城西工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。本想买个面积大点的房子改善一下住房条件，可惜市中心的房价太高，考虑在余杭闲林一带买个大一点的，主要是方便女儿上班。
挑了将近一个月的时间，终于在闲林挑了一套面积90多平方米，总价100万元以内的房子。
新政之前，按俞大姐家原来的情况，属于低于杭州市常住人口人均住房面积29.6平方米，再买房时视为首套，利率可享受8.5折优惠。所以倾全家之力，发动亲戚，好不容易凑了首付款4成，余下的按揭分30年还清。
4月14日，俞大姐支付了10万元的首付款。
新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5万，利率提高至1.1倍。一下要多付很大一笔钱，对于俞大姐家来说，无论如何再也拿不出了，这房子只能不买了。
卖家认定俞家违约，不愿退回10万元，并要求继续履行合同。
俞大姐急得几天几夜睡不好吃不下，房子买不起，首付款也拿不回来，怎么办?
张先生，40多岁，家住滨江区，房子面积120平方米，三房两厅，夫妻俩、儿子、父母一家五口同住。
“我很想有一个书房，儿子大了也需要自己的空间，家里没有四个房间不行，加上手头有点钱，就打算改善一下住房条件。”
今年初，张先生卖掉了老房子，持币看房。随后房价飞涨，眼看卖老房子所得的钱能买到的面积越来越小，张先生急了，加快了看房速度：“就怕再不买，不要说换大房子，连原来的面积都保不牢了。”
4月6日，张先生终于下单，签订合同买下之江公寓的一套房子，140平方米，总价200多万。合同约定，首付4成，剩下部分办理公积金和商业组合贷款，约定违约金为40万元。签了合同后，张先生当即支付了86万元的首付款。
新政颁布之后，中介通知张先生，组合贷款很可能贷不出来。
张先生说，现在楼市前景不明，如果买不成，持币观望一段时间也不是坏事，于是和房东商量，要不解除合同?房东同意。
中介却不愿意了，扣住了房东的三证，要求张先生和房东各支付2万元中介费。
房东虽然同意解除合同，但是拿不到三证不肯退还首付款。
李先生，舟山人，20多岁，大学毕业来杭州工作不到半年，经历了2009年底到2010年初的房价大涨。
“房价涨得太凶，很担心以后买不起房子。”小李说，眼看房价一天一个价，他咬咬牙，拿出全部积蓄，让父母资助大部分，开始看房。
2010年4月13日，他在富阳紫云山庄买了一套二手房，60多平方米，总价39万元，满5年无营业税。
这是他首次买房，合同约定，首付3成，其余按揭30年。
小李算了算，觉得自己可以承受，当即支付首付10多万元。
新政一出，中介让小李提供在杭纳税1年以上证明，小李拿不出，中介说贷款办不下来，要全额付款。
小李无法支付，也不愿支付违约金，而卖家也不肯退还首付款。
杨女士，40多岁，儿子18岁，在市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在这里。
4月3日，杨女士签下合同，买了临平某知名品牌楼盘的一套135平方米的房子，一手房，当时均价近万。
“买房子的人多啊，挤都挤死，和抢一样，就怕买不到，签合同看都不看的。”杨女士形容当时买房时的火爆场面。
开发商将135平方米的面积分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是50多平方米，这样一来，她名下就有了三套房子。
“我从来没有买过商品房，也没有贷款记录，现在可好，首次购房的优惠没享受到，反而要为二套房、三套房支付更多的费用。”
浙江张震宇律师昨天接待了近20位咨询者。他总结，新政前最后一拨买房大军中，主要是改善型购房者、第一次购房者，还有一部分属于老投资客。
这跟前几年股市最疯狂的时候很类似，最后扑进去的，很大一部分是最普通投资者。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。所以新政一出台，虽然具体实施细则还未明朗，但明显已是无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。
中介经纪人小刘最近很头痛。“我手头至少有两个爆单(指签好合同后不履行)。”小刘说，不仅他，公司里其他经纪人每人手头上至少都有两个以上的爆单。买家和卖家谈不拢，全部找到中介，要求退款或者要求退三证。
“我想代表房产经纪人问问，如果因为新政的原因爆单了，对于中介有没有补偿，毕竟我们也为此付出了劳动。”小刘问律师。
张震宇接待的咨询者中，也有不少手握三套房产以上的外地人(无法提供在杭1年以上纳税证明)，目前纠纷的房产总价在500万到600万左右，按照这样的条件，是一定贷不出款的。
首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后，卡在合同履行过程中三个最根本的问题。
“合同有约定的，按照合同约定。”浙江泽大律师事务所高级合伙人张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。
1.因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗?
律师说，一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同，如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。
除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。
2.因国家政策原因，无法贷款，解除合同是否需要支付违约金?
比如“外地人、三套房等”，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。如果因为买房资信等个人问题，无法贷款，买方应当承担违约责任。
3.中介的利益如何保障?
由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。
由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。
4.合同中明确指定银行贷不出款怎么办?
合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。
