房地产开发项目地段选择分析思维导图

孤败

2023-02-28

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房地产开发管理

房地产开发项目的地段选择，其主要责任是项目投资人，当然作为开发商的员工(非出资人)有责任、有义务提出意见和建议，但抉择权在项目发起人或项目投资人，只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种，可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目，选择项目必须有充足的、有效的理由。

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思维导图大纲

房地产开发项目的地段选择，实际上也是一个项目。因此，地段选择过程，就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解：

即1、认识开发项目地段的影响因素;

2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析; 6、选择最优方案。

1、认识开发项目地段的影响因素

房地产投资地段的影响因素很多，不同的地段的影响因素也是不一样的，影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时，根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下：

(1) 市场供需行情

一宗地块的好差，总是体现在需求上。需求大供给量少，地块价就攀升，地块就容易出手，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少，则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，那么该地块就不是好的投资地段。

(2) 地块的自然条件

地块的自然条件含盖如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。

地块与市中心的距离，是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲，地块接近市中心，越方便，基础设施越完备，地价越高，越容易出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区，对于购房者有自备交通工具的购房群体来说，他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围，“距离”二字在他们面前就淡化了，这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。

地块的地质条件，也是影响地块价格的重要因素，原生地地质条件较好，地质承载力大，建设费用就省;如是回填地块，地下地质条件复杂，基础处理费用较大，较多的钱都花在人们看不到的地方，对开发商是不利的。

地形地势，地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局，影响地块内的景观效果，也直接影响到土地的利用效果，影响建设费用的高低，它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲，地势低洼、地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划，而地势较高，相对平坦的地块，越好规划，也越出效果，越应作为好的投资地块看待。

地块形状也直接影响土地的使用效果，对于处于市区，有门面需求的地块，临街面越长，越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块，如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化，以前交通不发达，社会竞争压力不大，回到家后邻居们可以聊聊天，热闹是一大追求。而今天，社会竞争压力大，回到家里，已身心疲惫，只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息，因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境，再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。

日照对投资地段有好的影响，也有不好的影响。如开发住宅片区，周边是高大建筑群，日照很少，则不是一个好的投资地段。但对于商业，在炎热的地区，日照少的街道则积聚的行人则更多，人气旺的则是一个好的投资地段。

风向，上风地段是好的投资地段，下风地段是差的投资地段。

多雷区少雷区，在一个城市，多雷和雷击区不是好的投资地块，少雷区则是好的投资地块。

自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段，少发区则是好的投资地段。