房地产项目转让，不能违反法律的强制性规定思维导图

孤街浪徒

2023-02-28

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房地产项目转让

房地产法

房地产开发

房地产项目转让

我们国家对房地产项目的转让有诸多限制性规定，如未取得土地使用权证书的不得转让、权属有争议的不得转让等等。房地产企业必须对这些规定有清楚的了解，避免在实际操作过程中引起法律的否定性评价，并产生损失。

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思维导图大纲

一、基本案情

2002年2月6日，某某公司向一审法院提起诉讼称：1995年2月26日，某某酒店与某某公司签订合作协议书，某某酒店出资420万元购买某某公司位于湖南省长沙市东牌楼地段旧城区的7.475亩土地。随后，某某酒店出资成立某某公司，某某公司由某某酒店与某某公司合作经营。有关开发建设事宜获经政府相关部门批准同意。某某公司向某某公司支付了420万元，并经营合作项目。至1998年，某某公司累计投资了1664万元，后因种种原因，双方合作出现困难。湖南省长沙市人民政府责令某某公司开发建设，并对某某公司前期投资进行客观审计。某某公司已对某某公司提交审计的开发项目价值达3000余万元表示认可。某某公司多次找某某公司要求对帐退还投资，但某某公司均以推诿。为维护双方的合法权益，请求法院判决解除双方的合作关系，由某某公司返还某某公司投资款1664万元及应得收入1683万元，支付占有资金利息800万元，并承担本案的诉讼费用。

某某公司答辩称：某某公司被吊销了企业法人营业执照，丧失了主体资格，本案应驳回某某公司的起诉。本案系合作纠纷，而非借款纠纷，某某公司主张利息没有依据。某某公司自身无力开发建设，对其投资损失存在过错，其投资损失应由政府部门出面解决，且其投资未形成利润，无权要求分享利润。某某公司的诉讼请求均不成立。

另查明：某某公司于1995年5月取得企业法人营业执照，为中外合资经营企业，经营范围为房地产开发和自建房产销售、租赁。2002年2月7日，某某公司因未参加年检被湖南省工商行政管理局吊销营业执照。 1995年4月22日，湖南省计委以湘计基(1995)137号文件批准同意某某酒店受让某某公司东牌楼项目开发建设普通商住楼。1997年2月19日，湖南省计委湘计投(1997)042号文件，即《关于下达1997年第一批房地产开发建设投资计划的通知》，某某公司开发建设的东牌楼项目在此通知所列的投资计划之中。某某公司取得了湖南省长沙市规划局核发的建设用地规划许可证。

二、一审法院的认定与判决

一审法院审理认为：某某公司没有取得东牌楼项目土地使用权与某某酒店、某某公司签订合作开发协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(一)项之规定，双方签订的合作开发协议应当认定为无效。之后，某某公司虽然取得了东牌楼项目的土地使用权证，但其未完成东牌楼项目开发投资总额的 25%以上即将东牌楼项目转让给某某公司，该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项之规定，亦应当认定为无效。因双方合作及转让行为无效，某某公司应当返还某某公司对东牌楼项目的开发投资成本。根据湖南天平有限责任会计师事务所审计鉴定并经确认的投资开发成本为 11385693.23元。某某公司、某某公司作为房地产开发企业，应当明知房地产开发经营的相关规定，故双方对造成上述合作及转让行为无效均有过错，但某某公司负有主要过错责任。某某公司应当赔偿某某公司投资成本利息损失的70%。其利息计算自某某公司退出东牌楼项目之日起即1998年11月30日至清偿完毕之日止。因双方合作及转让行为无效，且某某公司自行终止开发建设，故某某公司要求分享应得收入的诉讼请求不能成立。某某公司系东牌楼项目的所有权人，亦是某某公司退出东牌楼项目的直接受益人，应当负有返还某某公司投资开发成本和赔偿部分利息损失的责任。某某公司辩称其已将项目转让给某某公司，其接手开发东牌楼项目系湖南省长沙市人民政府行政行为所致，应追加相应的行政机关为第三人参加诉讼的理由不能成立，不予支持。某某公司虽被吊销营业执照，但尚未注销，仍具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第十六条第一款、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第(一)、(二)项之规定，判决：(一)某某公司返还某某公司投资开发成本11385693.23元，并赔偿某某公司投资开发成本自1998年11月30日起至返还完毕之日止，按中华人民共和国同期贷款利率计算的利息损失的70%;(二)驳回某某公司的其他诉讼请求。案件受理费217360元、财产保全费207870元、鉴定费 50000元，合计475230元，由某某公司负担285138元，由某某公司负担190092元。

某某公司未进行书面答辩，其在庭审时答辩称：(一)某某公司的诉讼主体资格符合法律规定。理由是：最高人民法院(2000)24号函规定，“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。” (二)某某公司对合作项目的投资数额已明确，某某公司应承担返还责任。理由是：某某公司的投入经一审法院委托鉴定，已有明确鉴定结论，某某公司是某某公司退出东牌楼项目后的直接受益人，亦是东牌楼项目的所有权人，应当负有返还某某公司投资开发成本的责任。某某公司关于审计不实应重新鉴定的请求，不符合法律对重新鉴定的规定，且某某公司在一、二审均无证据支持其提出的鉴定不实的说法，不应获许。(三)某某公司提出关于某某公司注册资金虚假的问题，与本案审理的纠纷，没有法律上的直接联系，也不能推翻一审判决。故请求驳回上诉，维持原判。

三、二审法院的认定与判决

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费217360元，由某某公司负担。

四、对本案的解析

因合同之债产生的纠纷，法院应首先确认合同的效力。因为合同有效与否，将直接影响案件的处理结果。如合同有效，则应按合同的约定追究违约方的违约责任;如合同无效，则相互返还，并按过错责任分担损失。本案的争议焦点也就在于双方签订的转让协议是否有效。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：(一)按照出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。上述规定，属于法律的强制性规定，当事人必须遵守。而通过法院查明的情况，双方签订转让协议时，上述两项条件都未成就，因此该转让协议也就是无效的。