建设工程价款优先受偿权问题浅析思维导图

情痞有泪

2023-02-28

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浅析

问题

优先

建设工程

承包

规定

抵押权

发包

房地产法

建设工程

工程造价

《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该条规定，建设工程的承包人在工程价款不获清偿或不获完全清偿时，可依法对该建设工程进行处分，并就处分所得价款享有优先受偿权。这一规定对解决实践中建设工程价款纠纷问题提供了一条新的解决路径，但并非治本之策，仍有许多问题尚

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思维导图大纲

一、优先受偿权之性质。

承包人的优先受偿权法律性质为何？立法上并未明确界定。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称司法解释）第一条之规定，承包人的优先受偿权优于于抵押权和其他债权，因而具有物权效力；但谓何种物权效力，并不明确。学者多认为，该优先受偿权为法定抵押权，系属抵押权之一种。该观点可资赞同。承包人的优先受偿权，从形式、效力、行使权利程序均与抵押权无异。然而，《物权法》第185条规定，设立抵押权，须订立书面抵押权合同；可见，抵押权须以当事人约定设立。作为物权基本法，《物权法》并未规定法定抵押权。但是，《合同法》与《物权法》均为全国人民代表大会制定，同为民事基本法律，在法律效力位阶上处于同一序位。因此，《合同法》创设法定抵押权是符合法律逻辑的，解释上与《物权法》并无冲突，形成弥补。

二、承包人之界定。

根据《合同法》与司法解释之规定，与建设单位（即发包人）订立承包合同的承包人（包括施工总承包人与专项承包人）享有优先受偿权，当无疑问。然而，因发包人不履行付款义务，导致承包人无法向分包合同的承包人或劳务承包人给付工程价款，该分包合同的承包人或劳务承包人可否行使优先受偿权？笔者认为，基于合同的相对性原则，对此应为否定。但在法律救济方式上，若承包人怠于行使对发包人之债权，并害及分包合同的承包人或劳务承包人债权，分包合同的承包人或劳务承包人可提起代位权诉讼，并行使承包人的优先受偿权，以保全自己对承包人的债权。

三、优先受偿权之效力。

承包人的优先受偿权优于其他债权，此为抵押权之优先效力；该优先受偿权也优于一般抵押权，学说所谓“法定抵押权效力强于意定抵押权”。司法解释对此亦持肯定态度。但作为法定抵押权效力之例外，司法解释第三条规定，承包人的优先受偿权不得对抗已支付全部或大部分购房款的消费者（买受人）。该条规定在于保护消费者购买消费住房所隐含之人权（包含生存权与发展权）利益，颇值肯定。但该条中“全部或大部分”购房款之规定不足保护消费者利益，因为实践中，诸多消费者往往并未能支付“全部或大部分”购房款，而是支付首付款或30%或40%，在此情形，承包人的优先受偿权仍可对抗此类消费者。鉴于此，笔者建议该条宜修改为，承包人的优先受偿权不得对抗已支付全部购房款或分期付款情形中已支付首付款的消费者（买受人）。

四、优先受偿权之行使期限问题。

关于优先受偿权的行使期限，《合同法》第286条没有明确规定，但根据该条前后文意，解释为自承包人为“催告后合理期限”届满之日起优先受偿权即得行使比较合理。司法解释第四条规定，优先受偿权的行使期限为建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起六个月。该条规定与《合同法》相悖，亦不为合理。因为竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日，并不一定即为发包人应付工程价款之日；而且，在可调价格情形，发包人付款日一般都在竣工验收并办理完毕结算后一定期间。因此，承包人在竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起行使优先受偿权于承包人甚为仓促，对发包人亦为不公。鉴于《合同法》并没有对“合理期限”作出规定，也未对承包人何时催告作出较为合理的限制，笔者认为，结合《建筑法》等法律法规及实务上有利于稳定法律关系与解决法律纠纷之考虑，建议优先购买权之行使期限宜作如下规定：建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自承包人向发包人催告支付工程款之日起算；承包人在法定或约定发包人应付工程款之日起三个月内未为催告的，其后不得再行使优先受偿权。