建设工程质量保修责任及常见问题分析思维导图

拾人心

2023-02-28

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常见问题

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期限

规定

房地产法

建设工程

保修维护

建设工程质量保修责任是指建设工程竣工验收后，对于在保修期限内出现的建筑工程质量不符合工程建设强制性标准或者合同约定标准的质量缺陷时，承包人予以修复的责任。

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思维导图大纲

一、有关建设工程质量保修责任的法律规定

1、法律规定

(1)《中华人民共和国建筑法》(下称《建筑法》)62条：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”。

(2)《建设工程质量管理条例》(下称《条例》)规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”(第三十九条)、“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” (第四十条) 、“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。” (第四十一条) 、“建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。” (第四十二条)。

(3)《房屋建筑工程质量保修办法》(下称《办法》)规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。” (第四条) 、“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”(第十三条)、 “房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”(第八条)、“下列情况不属于本办法规定的保修范围： (一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷; (二)不可抗力造成的质量缺陷。” (第十七条)。

2、《办法》中关于保修程序的规定

(1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修(第九条)。

发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督(第十条)。

(2)保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案(第十一条)。

(3)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任(第十二条)。

3、关于建设工程质量保修的特别规定

FIDIC合同环境下，把从工程实际交付至雇主在合同中确定的一段期限，称为“缺陷责任期”，通常为一年。设立缺陷责任期，主要目的是要在使用条件下，证明合同的规定已得到遵守。在此期间，承包商不但必须完成移交证书中所列的未完成的工作项目，而且还必须修补出现的任何缺陷。

国家交通部借鉴FIDIC合同条件(1987年版本)制订了《公路工程国内招标文件范本》)的《通用合同条款》并在公开招标和邀请招标的二级以上的公路和大型桥梁、隧道建设项目上强制推行。《通用合同条款》规定，在缺陷责任期内，由于承包人所用的材料、设备或者操作工艺不符合合同要求，或者承包人的疏忽或未遵守合同中对承包人规定的义务而造成的缺陷修复费用由承包人自行负责;在缺陷责任期结束后，工程进入保修期(工程保修期一般为五年，若路基工程与路面工程分开招标，5年保修期从最后完工的工程项目开始计算)，在保修期内承包人应对施工质量原因造成的损坏自费修复。

二、建设工程质量保修纠纷中的几个常见问题

1、关于保修期限的约定问题产生纠纷的处理

在建设工程质量保修责任纠纷中，经常会出现对于保修期限约定的争端，主要表现在：(1)对于保修期限没有约定;(2)对于保修期限的约定短于法定期限;(3)对于保修期限的约定长于法定期限。

针对此类纠纷，笔者认为：依据《条例》第四十条的规定可以看出，我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况，对保修期作了不同的规定，并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中以及在设定具体合同时约定。因此，发包人和承包人在合同中约定的建设工程的保修期限，法定部位只要不低于《条例》规定的期限，均为合法有效;非法定部位的保修期限由合同双方自行约定。

针对发承包双方在合同中约定的建设工程法定部位的保修期限低于《条例》规定的期限的情形，笔者认为，此时双方约定的保修期限应当服从于法定期限，如果承发包双方产生纠纷，发包人可以要求变更合同约定。

2、关于保修责任与保修金的返还问题产生纠纷的处理

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