房屋共有人不同意卖房怎么办思维导图

旧街悲巷

2023-02-28

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房屋共有人

房地产法

房产买卖

合同权益转让

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为:“按份共有”和“共同共有”两种。那么房屋共有人不同意卖房怎么办？想转让房屋，但共有人不同意怎么办？下面是树图网小编整理的相关内容，希望对您有所帮助。

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思维导图大纲

一、未经共有人同意出售房屋怎么办

实践中，经常会有房屋共有人，以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：

1、房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人，不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

房屋共有人有什么权利？房屋共有产生的原因。

房屋共有，是指两个或两个以上的权利主体，对同一房屋共同享有所有权。房屋产权的共有关系，通常基于下列原因而产生：

（1）两个或两个以上的人共同购置，如几个合资人共同购买并按比例分享房屋的所有权;夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋;有劳动收人的家庭成员共同积蓄购买的房屋等。

（2）两个或两个以上的人共同建造。两个或两个以上的人共同建造并根据约定，按一定比例共同出资、出力、出物共同兴建;或者一方出资，他方出力、出物;或者一方出资、出力，他方出物共同建造房屋，并按约定的比例进行分配。

（3）两个或两个以上的人共同继承。被继承人死亡后，其遗产中的房屋产权不能进行分割时，只能由继承人共同享有。

（4）两个或两个以上的人共同受赠，多人共同接受房屋赠与而形成的房屋共有关系。

2、房屋共有人的权利（1）要求分出自己份额权

按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。

（2）处分自己份额权

按份共有人对自己享有的份额，有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额，可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。

（3）对其他共有人出售的份额享有优先购买权

优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院宣告该买卖行为无效。

二、夫妻一方可以抵押共有房屋吗

夫妻一方可以抵押共有房屋。有证据证明另一方知道或者应当知道而未提出异议的，视为同意，抵押有效。法律规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。婚姻关系存续期间取得的房产，属于夫妻双方共同所有夫妻对于共同财产有平等处理的权利。

根据2021年实施的《民法典》第一千零六十二条第二款的规定，夫妻对共同财产，有平等的处理权。