房改房相关法律问题思维导图

失落感

2023-02-28

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房改房

思维导图大纲

一、相关名词解释

房改房又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)等。房改房是一项公有住房私有化的改革,将过去福利分房的住宅用低于市场的价格卖给职工. 已购公房则是实行公房私有化改革的结果,实现了产权私有.

二、案例：

老王的老伴早年去世，老王和老伴有两个儿子。2000年老王单位有机会购买一套现居住的房改房，由于老王和大儿住在一起，小儿又有房屋所以老王意欲将这套房子给大儿，让大儿单方面出资购买了此房，但房产证上仍是老王的名字。2008年老王因病去世，当时并未来急立下遗嘱。年底时大儿子想把房子正式过户到自己名下，但是弟弟不同意，要继承父亲的遗产，要分房子。这种情况该如何处理?

根据物权法规定，本案的房产登记在老王名下，这处房子的所有人就是老王，也就是说这处房子在老王去世后就成了老王的遗产。大儿出钱买房，只能说明大儿子与老王之间存在债权债务关系，而不能认定大儿子是产权人。在老王没有订立遗嘱的前提下，两个儿子都是继承人，在没有其它法定继承人时，两个儿子均分该处房产。但是，由于大儿子和老王存在债权债务关系，大儿子可就该房产价值先实现债权偿还，然后就剩余价值和弟弟均分。但是，在实践中往往很难证明父子之间存在债权债务关系。

如果老王留有遗嘱说将房子留给老大，但是弟弟的户口也在这出房改房中，并不配合迁户口，还能否办理房产过户?在这种情况下，即使通过法院判决房产由老大一人继承，弟弟仍不配合，也很难实现房产过户。因为房改房是福利性质的房产，必须保证同住人的合法权益，根据现行政策，必须有同住成年人签字确认表示同意才可以，所以对房改房继承或者买卖时牵扯户口问题的过户，只要一方不配合，操作起来就困难重重，建议协商解决。

三、常见问题

1、什么条件的公有住房可以参加公房出售?哪些公有住房不宜出售?

(一)出售的公有住房必须是成套,独用,完好或基本完好的房屋;

(二)《青岛市公有住房出售行办法》明确规定：“已列入旧城改造规划，产权不清，具有历史保护价值，以及市政府认为不宜出售得其他住房不得出售”。除此之外还有下列情况的暂不能购房：《国家教委关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》中规定不宜出售的;将住房擅自转租或变相转租的;将承租的住房大面积改变了用途的;承租人全家迁离本处的;承租人全家国(境)外定居或探亲,留学有未成年子女的，已出国的人员或非因公出国，但尚未定居的人员等。

2、什么人可以申请购买公有住房?

凡是在本市具有常住户且具有完全行为能力的个人可向房屋产权单位申请购买新分配的公有住房或已租住的公有住房。

3、什么是市场价?什么是出售公有住房的成本价?什么是出售公有住房的标准价?

市场价是指由住房商品价值决定，并受市场供求因素制约的价格。根据国家有关规定，住房的市场价应包括土地使用权出让金、开发建设成本、利润和税金。

成本价是指按照建造公有住房的成本而测定的价格。根据国务院《决定》规定，成本价主要包括：征地和拆迁补偿费;勘察设计和前勘工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;管理费;贷款利息;税金。

标准价是指按目前的成本价向中低收入职工家庭出售公有住房确有困难的市(县)，依据该市(县)职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。标准价由负担价和抵交价两部分组成。标准价作为过渡性决策价格，要随着中低收入职工家庭经济承受能力的提高而提高，逐步达到按成本价售房

可以申请购房。但若户内有其他同住人，应办理购房公证手续。

5、非承租人能否购房?

非承租人系承租人的同住直系亲属，在征得承租人和其他同住人同意并经公证后，可以购房。

6.购房申请人购房时是必须办理公证?

《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条中规定：“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人”。购房人申请购房时需提交经过公证的同住人意见书。其同住人与承租人有否直系亲属关系的确定，主要以该户户籍为依据，若户籍不明确时应办理公证。

有下列情况可以不办理公证：一、职工购买新分配给自已的住房;二、购房人是承租人且住房内的同住人系购房人的配偶及子女(包括儿媳、女媳等);三、购房是承(租)人且住房内无同住人等。其他情况购房人则必须办理公证。

7、何谓同住人?

是指在同一住房内具有常住户口的年满18周岁以上的同住成年人。

8、目前我市购买公房有几种付款方式?

有两种。一种是一次性付款(非政策性贷款一次付款);另一种是分期付款。购买市直管房的，必须一次性付款;购买单位自管房的，征得售房单位同意后，可以分期付款。

9、购房人购房是否仍享受住房补贴和单位资助的住房公积金?何时停交房租?

购房人购房后，仍可按规定享受住房补贴和单位资助的公积金，并从缴交购房款次月起停交房租。

10、以成本价或标准价购买公有住房，其产权是如何规定的?

《售房办法》规定，以成本价购买的住房，产权归个人所有住用5年后可依法进入市场交易，按规定补缴土地使用权出让金和缴纳有关税费后，归个人所有。以标准价购买的住房拥有部分产权，可以继承，不能赠与。住用5年后可依法进入市场交易，在同等条件下，原售房单位有优先购买权或租住权，原售房单位撤销的，房产管理部门有优先购买权或租用权。售租房收入在补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。经测算，我市95年度以标准价购买公房的产权占76%

11、为什么以成本价和标准价购买的住房在进入市场交易时要补交土地使用权出让金?

公有住房出售，住房的成本价和标准价中没有包含土地的使用价格。按照国家的有关规定，无偿取得土地使用权的单位和个人，在按市场出售房屋时，土地使用权随之转让，交易价格中包含的土地使用权转让价格，即土地使用权出让金，应当向政府补交。

12.购房申请人按房改规定购买直管公有住后如何申办房屋所有权证?

购房申请人按房改规定缴交购房款后，应按房改有关由房屋所在区房产管理处统一到市房管局产监理处办理审批登记发证手续。具体工作程序为：各区先将所售房屋现场测量、计算后，填制《面积计算书》，并附所测房屋的原绘配置图及平面图(四方、李沧一、二房管处应提供据原绘图纸及面积计算依据用微机按规范绘制的配置图、平面图各一式两份)，将全部资料整理成档经分管处长审批后报送市房产监处，经复审、绘图、缮证、归档后，按区属统一分发至各区房管处通知购房人持购房证明到各区发证点领取房屋所有权证，至此，个人购买直管公房申办房屋所有权证工作全部结束。

13.购房申请人按规定购买单位自管房后如何申办房屋所有权证?

按照房改有关规定及工作程序，购房人在购买单位自管公有住房完成交款手续后应由各产权单位统一将个人购房资料房屋所在区房管处初审并对其所售房屋进行实际测算，绘制原图(四方、李沧一、二房管处应提供用微机绘制的图纸)后统一报送市房管局房产监理处办理审批登记发证手续。经复审、绘图、缮证、归档后按区属统一分发至各区房管处，由各区房管处通知各自管房售房单位统一到各区房处领取房屋所有权证后发至购房人手中。

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