物业管理诉讼管辖权的规定思维导图

满身疲倦

2023-02-28

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物业管理诉讼

房地产法

房产买卖

物业管理

在现实生活中，针对签订的物业管理合同，很多时候也会产生纠纷，双方可能会选择通过诉讼方式解决，那么物业管理诉讼管辖权的规定？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、物业管理诉讼管辖权的规定

有物业纠纷管辖权最终归属应该有由不动产所在地当中法院进行审理。以下具体的判别标准：

（一）物业服务合同纠纷是因对不动产的使用、保护、管理和服务发生的纠纷。

《民事诉讼法》及其司法解释虽均未明确规定物业服务合同纠纷属于因不动产提起的纠纷，但也并未限制不动产纠纷类型，对此应采取宽松理解，无论是不动产物权纠纷还是不动产债权纠纷，都应适用专属管辖制度。

不动产物权纠纷是基于物权的确认、分割、占有、使用、收益、处分和保护，以及相邻关系等引起的纠纷。从物业服务内容看，物业服务企业提供包括对小区业主共有部分、共有设施的维修、养护、管理和维护，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，以及广告等公共收益的收取、使用进行公示说明等。

物业服务合同签订之目的亦是为了业主更好地使用、保护和管理自己的专有和共有之不动产物权。物业服务合同纠纷之症结亦在于业主认为物业服务企业服务不到位继而拒交物业服务费，案件之审理多牵扯到合同双方对专有和共有部分物权的使用、管理、收益、保护等。认定物业服务合同纠纷是因不动产纠纷提起的诉讼，合理合法。

（二）物业服务合同纠纷按不动产专属管辖符合“方便当事人、方便法院”的两便原则。

《民事诉讼法》设计管辖制度之原则和目的即在于为了“方便当事人、方便法院”这一两便原则。不动产纠纷专属管辖之设置目的亦在于方便法院调查相关不动产状况及围绕不动产之确认、分割、占有、使用、收益、处分和保护等情况，并便于当事人参加诉讼。

协议管辖之设计在于尊重当事人意思自治，而物业服务合同多为格式条款，物业服务企业与业主签订合同之时，或并未告知协议管辖条款之存在，或虽告知而业主误以为物业服务企业所在地与其不动产物业所在地一致，或业主虽完全知情而迫于格式合同难以更改之无奈而签订等情形大可存在。

若置物业服务合同纠纷与其不动产之密切联系而不顾，允许物业服务合同协议约定物业所在地以外法院管辖，既有碍于法院查明案件事实，削弱业主一方当事人参加诉讼之积极性，亦可能并没有正真尊重业主一方当事人意思自治，且增加诉讼成本，浪费司法资源。故认可物业服务合同协议管辖有效，实有不妥。

（三）物业服务合同纠纷按不动产专属管辖有利于统一裁判尺度和防止发生群体性事件。

《民事诉讼法司法解释规定了房屋租赁合同、政策性房屋买卖合同等纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，是考虑到这些涉及到不动产的特殊类型合同纠纷往往与当地的土地政策和房地产宏观调控政策高度关联，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度和判后的执行，也便于防止群体性事件的发生。

物业服务合同纠纷的裁判的关键在于对物业服务质量的评判，房管局等主管部门对当地小区物业服务质量的考评结果往往成为法院裁判的重要参考，而各地物业服务的整体要求和水平不尽相同，房管局等主管部门和法院的评判标准也可能略有出入，将物业服务合同按不动产专属管辖，无疑也有利于统一裁判尺度和判后的执行。

同时，物业服务合同具有业主一方是人数众多的特点，通常因服务质量双方已产生的不少矛盾后才诉至法院

二、物业管理的业务类型

（一）基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护;

（二）专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等;

（三）特色业务类：包括特约服务和便民服务。

（四）经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。

由此可知，物业公司与业主，是雇佣与被雇佣关系，业主花钱聘来物业公司的目的是为自己服务。没有权利对业主断水断电。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。

三、审理物业管理纠纷案件中的几个法律问题

（一）关于诉讼主体的确认

物业管理合同纠纷的诉讼主体，一般为物业管理合同的双方当事人，即作为委托方的业主或业主委员会和受托方的物业管理公司。审判实践中，对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，应把重点放在业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按物业管理条例的有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。

物业管理权是物权派生出的一种从权利，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，也就是业主。业主以外对房屋享有合法使用权的人能否作为委托人签订物业管理合同，实践中有不同看法。一种观点认为，使用人不能作为物业管理合同的委托人，因为房屋使用权是他物权的一种，属用益物权，其对他人所有的房屋不享有处分和收益的权利，而物业管理合同的主要内容是关于物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等，这些是属于业主的权利，使用人无权对此作出决定，但如果房屋使用人经业主合法授权，可以以业主的名义行使物业管理合同中委托人的权利。一种观点认为，使用人虽对房屋不能享有处分的权利，但享有用益物权。现实生活中，大量存在房屋所有权人将其房屋交给使用人长期承租使用（如福利分房，未按房改政策购买）的情况。在承租期内，所有权人对房屋仅享有收益权，而承租人对该房屋依法享有占有、使用的权利，承租人作为实际使用人、物业管理受益人，应当承担相关的费用。此种情况下，由所有权人也即业主作为委托人签订物业管理合同显然不合适，且根据目前的物业管理有关规定，也允许使用人直接与物业管理公司签订物业管理合同。所以，在一定情况下，使用人也可以作为委托人签订物业管理合同，从而取得诉讼主体资格。

由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行或有其他严重违约行为而要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房、管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。

（二）关于诉讼管辖

物业管理服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业管理公司权利义务的行使都离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业管理合同纠纷案件，应由不动产所在地的人民法院专属管辖。虽然物业管理的一些专项服务如接送小孩上学、代购日常用品等看似与物业无关，但因其服务内容主要是针对业主的需要，也是物业管理合同的项目之一，双方因合同权利义务所产生的纠纷，仍应适用不动产专属管辖原则。