王先生所关心的按揭优惠,因他拟新购住房算房贷第二套,且第一套住宅面积达220平方米,并非普通住房,难以确定第二套住房贷款是否属改善性贷款,加上王先生的妻子在外地(非广州)有按揭物业,只要查到银行征信记录有二套以上的记录,那么新买住房则视同第二、三套贷款;为首付4~4.5成,利率为基准利率上浮10%。因此,建议先出售第一套物业,再还清妻子在外地购房的贷款,则新购住房可享受按揭优惠。
至于王先生提到的税费问题,由于房子超过90平方米,契税要按1.5%的标准缴纳,没有优惠。按照国家去年年底出台的措施,首次置业购买低于90平方米的住房,可享受契税1%的优惠。而王先生拟新购住房为110平方米,不符合国家的规定。
王先生卖出220平方米的房子,所涉及的税种有两个:营业税与个人所得税。营业税减免暂行一年,但只针对144平方米以下的普通住宅,王先生的复式单位面积达220平方米,所以营业税肯定少不了,交税标准如下:能提供上手购房发票的,按(评估价-上手发票价)×5.5%=营业税;无发票可以到房管局调档,如调档也没有发票,即按照全额5.5%交税。
其次是个人所得税,房产证不满5年或不是唯一物业都要交。王先生10年前买下大房子,房产证应该已满5年,但由于王先生打算先买后卖,卖出的那套住房并非唯一居住物业,故此也要缴交个人所得税,征收标准为评估价的1%或差额的20%。他出售房子还要缴纳交易手续费:3元/m2。若王先生在一年内卖出大房子,个人所得税可以在交税后办理退税,因为地税局规定:在广州范围内个人出售及新购住房的时间均发生在一年内,也就是一年内买房卖房可以退个人所得税。