购房指标转让存在的五大法律问题思维导图

旧人不归

2023-02-28

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购房

指标

转让

法律

问题

分析

房地产法

房产买卖

房地产转让

因一份购房指标转让协议，有着三十多年交情的刘、吴两家“剑拔弩张”。两年前，吴丞(化名)将单位内部购房指标转给好友刘晓方(化名)，双方立下协议，刘晓方塞给吴丞3万元“指标费”。两年后，该套房价格足足上涨了40余万元。

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思维导图大纲

房产证纠纷怎么处理

吴丞认为，单位此前明令禁止职工转让购房指标，加之签约一事其爱人毫不知情，协议根本没法生效。他要求，收回指标。

购房资格转让协议是否有效，夫妻一方不知情是否可解除协议?从某种角度分析，刘吴两家的民事纠纷，引出的却是指标转让问题上的法律争议。

法律专家指出，虽然房屋购买指标在法律上还属于空白概念，但是定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。

3万元“卖”购房指标

事情还得从2009年11月说起，吴丞所在省级单位正组织职工团购商品房，地段虽然偏远，可是价格却便宜。

“位于南昌市高新区内京东大道上，均价约为3000元/平方米。”刘晓方回忆道，当时该片区均价为3800元/平方米，这样算来确实便宜不少。

2009年12月，刘晓方、吴丞双方签订转让协议。“我们有三十多年朋友关系，决定将自己名下团购指标转让给刘晓方名下，帮助他能够购到略低于市场价的商品房。”

协议中约定，团购房所发生费用由刘晓方一家承担，在一定时间内，刘晓方仍以吴丞名义交款，在办理正式房产证时以刘晓方名义办理房产证。

“交情归交情，还是要感谢的。”为此，刘晓方拿出3万元，吴丞欣然接受。

“升值40万”起纠纷

今年7月初，吴丞通过“中间人”给刘晓方带话，“房子要收回”。这个消息对于刘家来说无疑是震惊的，此时他们已以吴丞名义交纳13万余元房款。

随后，他们向吴丞求证，对方给出明确答复。不过，吴丞认为，“收回房子”的理由很充分。他告诉记者，当初与老友签订协议时，他爱人并不知情。

“直到我把1.5万元(3万元分两次给付)带回家时，我爱人问道，‘钱是从哪里来的?’”这时，他爱人得知转让一事后，要求他将钱退还。

“这个(指购房指标)属于夫妻共同财产，现在她就是要房子，我做不通她的工作。”吴丞认为自己很无奈。

对于这个理由，刘晓方有些不能接受。他告诉记者，协议签订近两年才提出这个理由，似乎有些晚。

刘晓方称，他第一次拿出的1.5万元并未退回来，而第二次送出的1.5万元，吴丞还是继续收下了。

吴丞指出，这份转让协议无效。“这根本就不是买卖合同，房产证还没下来，怎么转让?”他认为，这份协议法律上应该完全不被认可。此外，其单位明令禁止职工转让购房指标，就这点而言，协议本身也没法生效。

“协议是否有效，我们可通过法律途径确认。”刘晓方说，如今，京东大道附近商品房均价约为7000元/平方米，现在这套房已上涨了40余万元，这也许是双方都未预料到的。

一问

购房资格转让协议是否有效

属期待利益转让

采访中，吴丞曾提到，房产证还没到手，因此这份转让协议无效。

“法律并没有明令禁止购房指标转让，”江西赣维律师事务所律师陶小泉说。

陶小泉指出，虽然《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制。

职工按单位政策享有对团购房购买的权利，因该房在订立协议时尚未实际取得，故职工对该房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。

陶小泉认为，上述纠纷是购房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行。

南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军也持相同观点，他表示，房屋购买指标在法律上还属于空白概念，根据在审判实践中遇到的相关案件，这种指标所对应的房屋一般被称为“定向商品房”，指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴，未被法律所禁止。因此，定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。

二问

夫妻一方不知情是否可解除协议

购房指标不属夫妻共同财产

转让购房资格无须夫妻另一方同意

至于当事人提出因“老婆不同意”要求收回指标的理由，江西师范大学政法学院法学博士廖建新认为，协议的标的不是房屋，只是购买资格，不存在房屋所有权转移问题。因此，与夫妻共同财产无关。

此外，购买资格是基于单位职工身份而取得，而非基于婚姻关系所能产生的权利，因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。

廖建新指出，假设在夫妻一方不知情的情形下双方签订合同，并不影响协议的真实性。如果吴妻知情后提出退款，但事实上仍未退款，则视为默认丈夫的转让行为。

江西省高级人民法院民一庭庭长胡国运认为，房屋购买权不属于夫妻的共同财产范畴，不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的相关规定。他分析道，这种转让指标行为，属于合同之债，非物权转让，通常情况下，并不需要必须征得夫妻另一方的同意。

此外，《婚姻法》司法解释(一)中有明文规定：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”胡国运介绍，夫妻之间是一种相当亲密的生活关系，受让方有理由相信，转让方的行为应为其夫妻双方共同意思表示，那么，转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让方。他认为，通过买卖这个指标，所得到的收入应属于夫妻共同所有，但是，就指标本身而言，并不属于夫妻共同财产。

审判实践认定需夫妻共同认可

张文军则表达了另外一种更具弹性的观点：“定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格，从另一种观点来讲，房屋购买权也就是这种通常所讲的‘指标’并不能属于夫妻共同财产。但是，法律对此并无明文规定，而在现在的审判实践中，实际已通过推定等程序认定了需夫妻共同认可的情况。”

抚州某法院一名民事审判法官表示，如果对方确实举出证据，证明夫妻一方不知情，协议可能会成为效力待定合同。夫妻一方知情后应妥善退还当初另一方卖出指标的钱，如果一直处于没有退还的现象，则视为默认丈夫的转让行为，这是事实的推定，也就是以妻子的行为推定出妻子是明知和认可的。

三问

单位禁令是否影响协议效力

单位内部规定对外没有约束力

据记者了解，尽管有些单位内部出台规定，明令禁止职工转让购房指标，但依然有人悄然转让。那么一旦出现纠纷，这些规定是否影响协议的效力呢?而这也是吴丞要求拿回指标的另一大理由。但这并未得到有关法律人士的支持。

胡国运告诉记者，部分单位可能会以内部文件的形式，要求职工“不得转让”购房指标，但该文件对外没有约束力。

廖建新也持相同观点。他告诉记者，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理。此外，《合同法》早已明确，合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定情形时才无效。因此，房屋购买权转让一般应认定有效。这样有利于鼓励诚信行为，制裁不诚信行为。

四问

出卖人违约损失如何计算

可索赔房屋溢价

违约如何担责

对于当事人双方来说，必须面临的问题是，指标转让违约该怎么担责?

洪城律师事务所律师周雨认为，如果受让人仅仅是交纳定金，在一方违约的情况下，出卖人须双倍返还定金。但如果受让人已经交纳部分或全部房款，那么受让人可以索赔从购买指标到毁约期间而受到的其他损失，譬如，受让人因购买指标得到一种购房期许，其很可能因此错过购买市场上其他商品房的机会。因此，受让人可以依法索赔这个期间同地段房屋的涨幅价格，也就是房屋溢价。

经适房转让协议无效

南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军认为，处理此类纠纷因案而异，如果能继续履行的，判继续履行，如果确实难以履行的，也可解除合同，判决违约一方赔偿对方的损失，这种损失包括直接损失和间接损失。而廖建新建议，在双方同意协商的情形下，可以比照银行贷款利率，结合通货膨胀(房屋溢价)对赔偿金进行计算。

为此，江西法报律师事务所主任杨峻对指标转让提出风险警示，例如要查看房屋性质，如属于经适房等指标转让，则协议无效。而对于转让协议的条款，最好咨询律师拟定，约定双方权利义务及违约责任。

五问

“购房指标转让”是否需立法支持