婚内房产转移的税费规定思维导图

西风不相识

2023-02-28

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税费

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房产买卖

房地产转让

核心内容：近日，由于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)出台，在房产产权转移这项经济活动中，夫妻婚前婚后离婚房产加名、析产、继承等不仅涉及契税，还涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税等，应引起广大居民的重视。

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思维导图大纲

契税

不久前，财政部、国家税务总局就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策作了明确，规定在“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。”主要包括以下几种情形：一是夫妻婚姻关系存续期间的共有财产，登记在一方名下，变更为夫妻双方共有;二是夫妻婚姻关系存续期间以一方名义置办房产且登记在其名下，变更为夫妻双方共有;三是夫妻一方婚前财产登记在一方名下，变更为夫妻双方共有;四是夫妻双方婚前都有房产，且登记在双方各自名下，变更为夫妻双方共有。第一种、第二种情形可确定为共有财产，只是房产共有权的变动而不涉及产权转移，免征契税;后两种情形是一种赠与行为，对于受赠人按照现行政策可以免征契税。

对于夫妻因离婚发生财产分割，根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)的规定，属于房产共有权的变动而非房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

但对离婚后一方将归属于自己的房产无偿赠与行为，则应当对受赠人全额征收契税。

对于离婚又复婚，将登记在自己名下的房产过户为夫妻双方共有的，可按照现行政策免征契税。

营业税

夫妻之间发生房产产权转移，国家有明确的规定暂免征收营业税。财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)列举了个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的若干情形，其中规定，对夫妻无偿赠与配偶或夫妻离婚财产分割或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的暂免征收营业税。

例如丈夫将其名下的房产(无论婚前婚后)的一定份额以赠与方式给妻子，按照上述规定暂免征收营业税。

对于离婚又复婚的房产过户，目前国家没有明确的规定，但根据财税[2009]111号文件规定，复婚可以理解为婚姻一方将自己的财产无偿赠与配偶行为，符合文件规定的暂免征收营业税情形，不征营业税。

土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第二条规定，《土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。因此，无论是将婚前房产赠与对方还是婚后房产加名，抑或离婚析产、复婚赠与等均属于无偿转让房地产行为，不征土地增值税。

个人所得税

财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定，对符合以下情形的房屋产权无偿赠与，当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。国家税务总局《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发[2009]121号)就个人转让离婚析产房屋的征税问题明确为“通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。”因此，对于上述房产变更加名受赠人一方，或离婚财产分割将属于房屋产权所有人自己拥有的房屋产权无偿赠与其配偶行为，暂免征收个人所得税。

印花税

财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对于个人无偿赠与不动产行为应当征收印花税国家有明确的政策规定，但对夫妻双方的无偿赠与住房，包括夫妻婚姻关系存续期间房产加名及离婚财产分割等可以比照上述文件规定暂免征收印花税。而对夫妻双方非住房无偿赠与行为应当征收印花税。

风险规避

一是营业税。个人将受赠房产对外销售，征收营业税。非居住用房直接计算征收，居住用房按照时间及普通非普通住宅划分征免。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不执行上述有关购房时间的规定。

二是土地增值税。财税[2008]137号文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。但对个人销售非居住用房，则应按照《土地增值税暂行条例》的规定计算征收。但对纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，其扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

三是个人所得税。财税[2009]78号文件明确受赠人转让受赠房屋，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，适用税率20%，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

政策还规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

对于个人转让离婚析产房屋个人所得税问题，国税发[2009]121号文件明确允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税。

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