卖房时，怎样才能最快拿到尾款？思维导图

南归

2023-02-28

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卖房

怎样

才能

最快

拿到

尾款

房地产法

房产买卖

房地产转让

从买卖双方达成交易意向开始，到最后卖方收到尾款为止，这个过程最快小半月，最慢可能达到小半年甚至更长。理论上，买方选择全款购房，卖方可以最快拿到尾款。当然，交易过程中的小波折可能拖慢收款进程。下面针对以上两点，教你如何最快拿到尾款。

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思维导图大纲

一、选择哪种付款方式，最快拿尾款？

从目前的交易流程来看，全款最快拿尾款。

买方付款方式从面签到批贷耗时排序：

全款<贷款；

商贷<公积金贷款；

公积金<组合贷款

即：

1、买方全款购房，毋庸置疑卖方拿尾款最快。

2、如果买方选择贷款，商贷在速度上略占优势，但差距并不明显。

3、公积金贷款分国管公积金贷款、市属公积金贷款、中直公积金贷款，随着贷款流程的不断简化，三者差距不断缩短，目前三种公积金贷款方式批贷时间差距不大。

4、组合贷款最慢，可能需要4~6个月甚至更长，所以如果急需拿钱，需认真考虑打算申请组合贷款购房的买方。

合同是怎么规定的？

值得注意的是，在《房屋买卖合同》以及《补充协议》中只规定首付款交付时间，而并没有明确的条款规定收尾款的时间，所以什么时候收到尾款要由流程进展决定。

资金监管房款解冻速度（以理房通为例）

资料齐全任何一个流程的资金最快可以在T+0（当天）个工作日解冻，四方资金监管至少需要T+1个工作日。

二、怎样减少交易意外，最快拿尾款？

交易意外指的是因为个人或者其他原因，原本可以提前解决抑或可以避免的问题，但在进行到某个环节才发现，导致交易流程停滞。

1、常见的交易意外情况有哪些？

交易意外主要体现在三个方面：银行没有按预期批贷、证件信息与实际不符导致手续无法办理、资料不齐或失效导致流程无法进行。

（1）银行不批贷

产生原因：没有提前进行个人信用评估，买方信用不好，导致在面签后初审不通过，银行不批贷。

直接结果：根据合同约定，买方可选择自行凑齐或继续向其他银行申请贷款，这将大大拖延卖方拿尾款时间。

（2）证件信息与实际不符

产生原因：买卖双方没有对自己的证件信息做到及时更新。

直接结果：交易流程卡在某一环节。例如：如果买方的身份证和户口本登记地址不一致（人户分离），资质审核根本无法通过，需要重新办理身份证，耗费额外时间及精力。

（3）资料不齐全或失效

产生原因：对特殊材料的提供不敏感，对已失效证件抱有侥幸心理

直接结果：不同性质的房子，小到租户《放弃优先购买权声明》，大到《央产房上市交易登记表》，如有缺失，都会导致交易流程停滞抑或缓慢。

举个例子：

卖方小张和买方小王达成交易意向，签署《房屋买卖合同》，但是出售房子的消息小张并没有告诉租户小刘。很快小刘得到消息，提出小张和小王之间签署的合同无效，并提出行使优先购买权的要求。因此交易流程陷入僵局……

所以，提前取得应索取的材料，可以避免交易环节出现纠纷以及其他意外情况发生，影响流程进行。

2、怎样做有助于最快拿到钱？

未雨绸缪，才是最低成本的提速之法。

（1）卖方提前房屋核验，买方提前信用评估

可行性分析：

卖方：房屋核验最快10天出结果，并且在网签之前都是有效的。提前房屋核验可以节省时间，当然和买方资质审核同时进行也是可以的。

卖房前，如何进行房屋核验？

买方：提前进行信用评估有助于买方了解自己的信用状况，提前做出举措降低被银行拒贷的风险。

买房前，如何查个人征信？

（2）提前更正证件信息，保证登记信息与实际相符

可行性分析：

卖方：对于房产证上的地址与实际不符的，（例如宣武区、崇文区，抑或楼栋号不符等），应提前到不动产登记中心换新房本。婚姻状况与户口本登记不符的，到当地派出所进行修正。此过程可在交易之前完成。

买方：对于人户分离、婚姻状况与户口本登记不一致情况，建议在购房前完成变更。

（3）备齐材料，提前调档

可行性分析：

卖方：

房管理档案管理部门调档可以查询房屋年限，适用于继承、直系亲属赠与、夫妻更名后房子出售，因为房本是新房本，以此来证明是否满五年。这个步骤完全可以提前进行。此外，《放弃优先购买权声明》或《配偶同意出售证明》可以提前备好，以防因此拖延流程。

买方：

买方身份证、工作居住证要保持在有效期内。提前确认两个证件是否有效，如果时效及时更新补办。

三、哪些不可抗力影响拿房款快慢？

除了可以避免以上问题拖延交易流程，另有很多不可抗原因导致交易周期延长。

1、房屋核验时间比实际要长

理论：

自2016年6月1日起，在全市范围施行存量房房源核验。自房源核验申请受理之日起10个工作日，房屋所有权人可直接登陆北京市住房和城乡建设委网站（www、bjjs、gov、cn）查询核验结果。

实际：

尽管北京住建委对外宣称自受理之日起10个工作日出结果，但是在实际操作过程中，部分城区可能15到20个工作日才能出结果。

2、缴税及过户或需预约

理论：

对于成交量大的城区，缴税过户需要预约，按照预约时间到相关部门办理缴税、过户手续。而对于另一部分城区不需预约，直接到相关部门排队取号办理即可。

实际：

预约缴税号以及过户号并不那么容易。例如朝阳区，预约的过户号可能在两个月之后，时间很长，且无法提前。

3、放款时间受银行限制

理论：

对于商业贷款来讲，批贷后并不会对放款时间做出承诺，但是一般速度很快。

实际：

其实银行的放款时间也受很多因素的影响，比如短时间内贷款申请量很大，很可能导致银行储备资金不足，导致放款时间延期。

如果卖家急需资金，那么选择有能力全款的买家，尽可能避免交易过程中的意外情况，未雨绸缪，便可以最快最顺利收到全部房款！

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