透视4类商业地产投资前景思维导图

暖橙

2023-02-28

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前景

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北京市统计局数据显示，2006年北京商业营业用房竣工面积516.9万平方米，2007年有望达到700万平方米。北京商业地产迎来集中放量期的同时，商业地产运营、投资也日渐成为市场关注的焦点。近期，本报就商业地产的产品类型、投资前景及风险等问题进行了多方调查采访。

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思维导图大纲

（一）产品类型：购物中心

购物中心是在经济发展一定程度后的产物，在中国还处于起步阶段。2007年投放市场的购物中心型的商业项目有美罗城、泛海、新三里屯、中关村国际商城、鹏润国际时尚购物中心等数十个。作为大型复合商业设施，购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。

◆ 代表项目：世纪金源、嘉茂购物中心、国瑞购物中心等

◆ 投资前景：随着中国城市化进程的加快，无论是地方政府的意愿，还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。受宏观调控影响，购物中心开发速度有可能暂时放缓，但长期仍将看好。如果按照项目正常运作的回报进行比较，总体上购物中心的回报周期会更长一些。

◆ 风险提示：中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值理事长郭增利提醒说，商业地产定位准确度、规划水平和营运能力高低一定程度上决定着培育期的长短。由于消费者和品牌拓展客观需求的存在，部分购物中心进入正常运营阶段的周期并不会很长，但从总体上来讲，确实会有不少项目面临更长的培育期和经营压力。而过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，而将开发商拖入难以为继的局面。北京大都市街的搁置，亚奥区拥有最时尚的Mall概念的第五大道的惨淡现状，这些足以为热衷于商业地产开发投资的人们敲响警钟。

（二）产品类型：社区商业

随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，近两年间，社区商业物业得以迅速发展，业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一，大型社区的底商多具有一定规模，甚至具备“街”的形态和功能。

◆ 代表项目：东亚·奥北辣街、富力星光大道、三环新城suuny town

◆ 投资前景：社区商业形态较为丰富，有零散的底商，也有成规模的商业街。目前来看，成规模的社区商业项目多为开发商统一规划运营，以保证商业街的整体发展，同时也保证了投资者的未来收益前景。

市场普遍认为，社区商业的地段增值趋势是其获得回报的保证。有关人士分析认为，2万-3万平方米的中型社区商业更具发展潜力，由于社区商业适合现代人的生活习惯，构成了连接工作和生活的延伸，因此有固定的客流量，升值空间非常大。业内人士表示，因为社区商业主要为社区服务，其业态简单、服务价值低是其基本的特点，而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道，这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。

◆ 风险提示：虽然社区商业给投资者带来了新的投资渠道，但并非所有社区商业都能给投资者带来丰厚回报，投资者在投资之前应该先了解社区商业的经营业态。因为目前社区商业的业态整体赢利能力比较弱，没有新的亮点。从目前的情形来看，在社区集中的区域进行餐饮服务盈利能力较高。投资者在投资的时候，不妨考虑一些能够体现方便快捷特点的社区商业，服务半径以200米-500米为宜。郭增利说，由于在社区商业开发中，特别是社区商业的运营还存在一定缺陷，如北京社区商业的项目更多脱离社区实际需求，其回报周期可能更长。

（三）产品类型：主题卖场

主题化的商业地产已经成为目前北京的一种潮流，目前形成了以动物园为中心的服装、鞋帽主题商业项目集群，以马连道为中心的茶文化主题商业项目集群，以木樨园为中心的服装、窗帘主题商业项目集群。

◆ 代表项目：北京国际玩具城、鼎观格调商务茶院

◆ 投资前景：随着消费者购物理念的成熟，越来越多的消费者具有很强的购物方向性。因此，有特色、主题鲜明的卖场将有较大发展空间，并实现规模化发展。

◆ 风险提示：首先要考察项目周边的商业氛围，是否有利于该主题商圈形成良好的商圈氛围是投资主题商业地产的首要条件。其次要了解开发商的市场定位和开发理念是否符合市场需求，具备足够的潜在消费群体。最后要考察开发商的经营管理团队，这对于持有性物业的投资非常重要。

（四）产品类型：商业街

商业街有自发形成的，也有人为规划而成的。像大栅栏、王府井这样的商业街是日积月累，随时间的推移一步一步形成的，而也有一些所谓的商业街是通过房地产项目或者地区商业规划而形成。通过今天的商业手段，可以把过去需要十年二十年才能形成的商业街，变成一步到位，前提是规划合理，符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出，通常来说，如果带有适当的主题，商业街的形成有可能事半功倍。

◆ 代表项目：王府井商业街、后海酒吧街

◆ 投资前景：梁尚强认为，商业街的投资前景，因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看，能做成有主题的商业街，生命力大多会很强。同时，也不一定需要相对较强的培育期，主要看前期规划，周边的条件是否成熟。

◆ 风险提示：市场对于一般性的商业街的需求较低，而对于有主题的商业街则相对需求较高。故而，有主题的商业街通常会风险系数较小。

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