从房地产价格的构成来看，房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出，该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其边际产出决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，所以地价不会暴涨暴落，从而房地产价格也应基本稳定。
但在现实世界中这一结果并不完全正确，国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快，对非农用地的需求旺盛，但土地的供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨，结果是土地价格越来越高。同时也应看到，一些地方政府想从土地市场得到更多的收益，从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。
一些房地产开发商为获得土地的增值收益，也采取各种手段囤积土地，进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口，导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨，有一定的合理性。但是，土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗?
诚然，从土地的自然属性看，一般来说，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明，土地使用效率是在不断提高的，房地产开发的效率也在不断提高。随着土地使用效率提高，土地供给可以认为是无限的。反过来，当人口增长达到某一水平后，人口总量会大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的，所以不可能长期存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称，北京市的土地有足够的供应量，这也说明土地供给没有出现短缺，但北京的房价却快速上升。所以，土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素，房地产价格上涨还有其他因素。有人宣称，中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。
