承租人优先购买权的法律规定思维导图

定格苍凉

2023-02-28

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承租人优先购买权

房地产法

房屋租赁

租赁登记

房价高涨的今天，大多数人买不起房而选择租房。租房时我们都会与房东签订租房合同。承租人可以在一定时间内占有该房子。那么承租人优先购买权的法律规定有哪些？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、承租人优先购买权的法律规定

承租人优先购买权规定是出租人如果要售卖自己的房屋的话，承租人享有优先购买权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。

第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的;

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

二、侵犯承租人优先购买权的买卖合同是否有效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条司法解释明确了侵犯承租人的优先购买权，并不会导致《房屋买卖合同》无效，但是承租人可以要求出租人（出售人）承担赔偿责任。该条也隐含了尊重《房屋买卖合同》所产生的法律后果的意思，即房屋买受人因《房屋买卖合同》所取得的房屋所有权或所有权的期待权不受影响（即便该买受人不是善意买受人）。因为

（一）在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》（甚至已经办理过户手续）的前提下，承租人要想继续“优先购买”取得标的房屋，就首先要确认房屋买卖双方的《房屋买卖合同》无效，使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态，否则，承租人不可能向买受人行使“优先购买”的权利。

（二）根据规定【其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。】按份共有人行使优先购买权的“必经之路”即请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。参照该规定，承租人要想行使优先购买权也要撤销房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持【暗含撤销房屋买卖合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人与买受人已经签订《房屋买卖合同》的前提下再想“优先购买”已不可能。这样有利于维护交易安全，有利益维护现有的法律秩序，也有利于促进交易。当然，该规定也给承租人的优先购买权的权利范围设定了比较大的限制。

此外，需要说明的是，即便买房人知道房屋存在租赁合同且承租人没有放弃优先购买权（即买房人非善意），房屋买卖双方签订房屋买卖合同也不属于“恶意串通损害第三人利益”的行为，因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，承租人的“优先购买权”仅仅是一种受到很大限制的权利（通俗地讲就是一种比较弱的权利），侵犯该权利并不会严重到导致房屋买卖合同无效的程度。且承租人的重要权利（租赁权）不因房屋买卖受到影响，其权利基本能够得到保护。

三、厂房承租人有优先购买权吗

《民法典》规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。厂房承租人是有优先购买权的。优先购买权在受到侵害时诉求损害赔偿是其享有的法定权利，但相关法律法规中并没有涉及承租人是否还有其他的救济手段。从优先购买权的性质及立法本意来看，其目的在于赋予承租人诉诸公权力介入，从而强制出租人就承租人的购买要约进行承诺。因此，当承租人优先购买权受到侵害时诉求赔偿并非其唯一的救济手段，其主张以同等条件与出租人签订买卖合同才应是立法本意。但是实践中往往并非如此，实践中此优先购买权很难界定和真正保护，一般情况下，承租人的优先购买权受到侵害后，只能要求赔偿损失，并且赔偿数额一般不大。希望在以后的法律实践中，能够更好的保护承租人的优先购买权。

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