房客引来火灾房东成被告的房屋租赁纠纷思维导图

叹黄昏

2023-02-27

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于女士将自己的房屋出租，没想到房客才住一个月就发生了火灾，自家被烧得一塌糊涂不说，火势还蔓延到楼上，而消防队来救火的水又淹了楼下。作为房子的主人，于女士卷入了三场官司之中——楼上邻居告她要求赔偿烧坏的财产，楼下邻居又告她要求赔偿水淹造成的损失。而造成这一切的罪魁祸首房客张某又被于女士告上了法院。近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院对前两起案件作出判决，而于女士作为原告的第三起官司还在审理中。

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思维导图大纲

2005年12月16日下午4点多钟，苏州高新区新升新苑某幢205室内浓烟滚滚发生了火灾，这套房子的主人就是于女士。事发时，于女士并没有住在房内，而是刚刚在一个月前把房子租给了来自吴江市横扇镇做小生意的张某一家。

高新区狮山消防中队接到出警任务后，火速派出三辆消防车前往救火。强劲的水龙冲向205室及其他着火点。经过半个小时的奋力扑救，大火顺利被破灭。张某一家冒着大火逃了出来，但是屋内财物尽毁，做小生意积攒的四五千元也付之一炬。而整个单元楼都遭了殃，从二楼至顶楼的墙面被熏得漆黑;305室住户的空调外机已经报废，房内也因火势蔓延而被烧到财物受损;105室的刘女士家虽然没有被火烧，却被消防队救火的水渗漏下来浸了个透。接到电话赶回来的刘女士打开自己房门时被眼前的景象惊呆了：屋内一片汪洋，墙体渗水墙皮脱落，家用电器，生活用品，地板全部泡在水里，积水达4厘米，自己家俨然成了“瀑布”和“水帘洞”。

事发后，消防队出具的火灾原因认定书显示：“火灾原因为205室北房间遗留火种所致。”正当房东于女士与楼上楼下各家邻居交涉处理火灾善后事宜时，原来租住在205室的房客张某一家却悄悄离开下落不明。

当时已值冬季，屋内被水浸透又停电一周无法居住，105室的刘女士只得借住亲戚家中。她首先想到了要叫直接致使她家水淹的消防队赔偿，但别人告诉他消防队是履行职责，不负有责任，刘女士也觉得好像让做好事救火的消防队赔偿于理不通，可是引起火灾的房客张某一家已经逃之夭夭，她觉得作为收取房租的房东应该向她作点赔偿。可是，于女士也是有冤无处诉，她自己房屋被火烧毁也是受害者，已经向各位邻居赔了许多不是，况且自己又不是火灾肇事者。因此，关于赔偿问题，于女士十分抱歉地向刘女士说了“不”字。

12月26日，也就是火灾后的第十天，105室的刘女士具状苏州市虎丘区人民法院，要求于女士赔偿其财物损失66538元，在外租房的租金9000元，精神损失抚慰金1万元。

接到诉状的于女士觉得要赔偿的话，引起火灾的张某一家怎么也逃不掉责任，于是立刻向法院递交了申请，法院随即裁定追加张某一家三口为共同被告。为了使此案能够妥善处理，法官专门驱车赶到吴江市横扇镇张某居住地送达诉状，却碰上了铁将军把门，当地的沧浦社区居委会称张某一家两年前就去了苏州做生意，如今下落不明。

在向张某三人公告送达诉状后，法院先后三次开庭审理本案，两位女士及其律师对簿公堂，而张某一家从未出现。期间委托苏州市价格认证中心对刘女士家的财物损失价值进行鉴定，确定因火灾受损的房屋装饰和物品价格为56910元，而刘女士提交的租房合同和付款凭据也能证明其在外租房居住半年已付房租9000元。

在第三次庭审时，双方展开了辩论。刘女士认为，作为失火房屋的所有权人，被告出租房屋应当承担管理不善的责任。被告收取租金获得利益，应当就房客对他人造成的损害承担连带赔偿责任。原告作为大学教师，家中很多书籍和珍贵图文资料被毁，有权主张赔偿精神抚慰金。

而于女士则认为，本案是侵权纠纷，应当由侵权行为人承担责任，而自己没有任何过错。发生火灾后，消防队如不积极施救，火势蔓延损失还会扩大，因此在喷水救火中原告也是受益人之一。原被告均无过错，有错的是引起火灾的房客张某一家，应由其承担赔偿责任。

一波未平，一波又起。正当此案审理中，楼上305室的吴某又将于女士和张某一家告上了法院，要求其赔偿因火势蔓延烧坏的财物损失3967元。这个案件法院先作出了判决，认为应由有过错的侵权行为人及张某一家三人承担赔偿责任，而于女士对火灾事故并无过错而不承担责任。

今年11月初，于女士接到楼上305室案件的判决书时松了一口气。而到了11月底，她在接到法院对105室案件的判决书时，却高兴不起来了，因为法院在判决张某一家赔偿之外，还判决她承担原告刘女士损失20%的补充赔偿责任，即13182元。

法院认为，张某等三人在租住于女士房屋期间，因用火不慎，在房屋内遗留火种导致火灾，致原告房屋装饰及物品受损，三被告存有过错。消防队救火系实施紧急避险行为，由此造成损害的，由引起险情的发生的人承担民事责任，故引起火灾的被告张某等三人应对原告的损失承担赔偿责任。被告于女士虽然对火灾的发生没有过错，但其作为房屋出租人，通过出租房屋获得收益，而原告的损失又较大，且本案的侵权人被告张某等三人目前下落不明，根据公平原则，于女士应对原告的损失承担相应的补充赔偿责任，以20%为宜。法院同时认为，于女士在承担了补充赔偿责任后，可以向张某等三人追偿。原告房屋受损严重，期间在外租房居住合乎情理，且要求的租金价格和时间较为合理，应予支持。精神抚慰赔偿金因无法律依据不予支持。

对于这个判决，于女士虽然不太理解，但考虑到毕竟自己家火灾造成了邻居刘女士家较严重的损失，作出一定的赔偿也能使内心安定一些，于是选择了接受判决。

对于自己家的损失，于女士在一年之内又打了第三个官司，起诉要求张某一家赔偿其损失。目前此案正在审理之中。

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