最高额抵押登记期限思维导图

甜味仙女

2023-02-27

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最高额抵押登记

房地产法

抵押担保

其他

最高额抵押登记期限有约定的按照约定，没有约定的为主债务履行期限届满之日起两年，对于最高额抵押一般担保的债权是固定的，最高额抵押要按照规定设立。

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思维导图大纲

一、最高额抵押登记期限

最高额抵押合同有约定担保期限的，按担保的期限执行，没约定期限或者约定期限不明确的，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。

二、最高额抵押登记的法律风险

1.抵押登记机关要求使用登记机关制式合同文本。

实践中，在办理登记时，部分登记机关要求使用登记机关的制式文本，填写也得按照登记机关的要求，这往往会导致抵押合同的部分内容与我行同客户签订的合同内容不一致。如部分抵押登记机关在抵押合同中注明为最高额抵押，但在担保的债务最高额填写上仅填写了贷款的本金，且约定抵押权的有效期间。抵押权的有效期间是法定的，登记机关的此项约定当然无效，但其有关担保债务最高余额的约定则大大增加了我行的法律风险。

因此，为了更好的维护我行的权益，在办理最高额抵押登记时，应当首先建议登记机关在其抵押合同中载明最高额抵押的相关内容，包括在合同中表明为“最高额抵押合同”、债权确定期间、担保的债务最高余额等。而从抵押合同的总体效力来讲，最好办法是在登记机关的制式合同中约定“本合同内容与银行《最高额抵押合同》（或《最高额担保个人借款合同》等）不一致时，以银行的《最高额抵押合同》（或《最高额担保个人借款合同》）为准”的条款，以此来避免因两份合同约定不一致导致约定无效的后果。

2.登记主管部门要求对抵押物分摊登记。

在最高额抵押担保中，大多数客户往往采取以多套房地产设置最高额抵押担保，有些登记部门采取的方式是：每套房产均担保一定额度的债权，多套房产所担保的债权金额加起来等于《最高额抵押合同》中约定的“担保的债权最高余额”。这样产生的风险是，在资产处置过程中，即便其中一套房产的拍卖价款足以清偿所有贷款，但是法院只支持银行在该套房产所担保的额度内优先受偿。同时，分摊登记所引起的另一个不利后果是：导致《他项权利证书》上所载的债权金额加起来与《最高额抵押合同》中约定的“担保的债权最高余额”不一致情形的出现，即所有《他项权利证书》上所载的债权金额加起来大于或小于《最高额抵押合同》中约定的“担保的债权最高余额”。当《他项权利证书》中所载的债权金额小于《最高额抵押合同》中约定的“担保的债权最高余额”时，就可能出现部分债权脱保的风险。

3.关注顺位抵押问题。

法律规定抵押物价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。我行制式合同中已有约定未经抵押权人同意，抵押人不得对抵押物进行再抵押。但实践中，由于各种原因，有需要办理第二顺位抵押的情况，如在需重新办理最高额抵押权登记时，有些借款人因贷款金额大无法同时归还贷款，由于不能注销原抵押登记（因为原抵押登记项下所担保的主债权并未获得清偿，注销可能存在一段时间的脱保），又无法提供新的抵押物，此时就只能采取顺位抵押的操作模式。但该种操作模式需要登记部门的高度配合，有些县（市）的登记部门不同意办理第二顺位抵押，所以我们在采取这种方式时，必须咨询当地登记部门的做法。