一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
1、抵押权人接受抵押人全部财产提供抵押，造成抵押无效。最高人民法院法复［1994］2号司法解释规定，债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人的，该抵押协议无效。
2、抵押权人接受即将破产申请企业的财产提供抵押，造成抵押无效。《企业破产法》规定，法院受理破产申请前6个月至破产宣告之日期间对原来没有财产担保的债务提供财产担保行为无效。
3、职工安置费优先权。按照国务院相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。
4、税收优先权。新修订的《中华人民共和国税收征收管理法》规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行业已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。
5、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建设工程价款，造成抵押担保风险。最高人民法院2002年6月20日作出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，优先于抵押权和其他债权。
6、法院对于个人居住的房屋的执行设置了限制性条件，极大地增加了贷款银行的风险。最高人民法院2004年11月颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对银行不良资产整体水平的影响将可能是长期的。
相对而言，房地产抵押方式属于安全系数较高的贷款担保方式，但这必须是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的，要保证抵押贷款能够有效规避偿付风险，在操作中必须注意以下几点：
（一）走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占管或取得抵押物，银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，我们在信贷决策时，一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。
（二）进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握“坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值”二十四字原则。
（三）加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
（四）建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
（五）加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
（六）对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率≈变现率。调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率，对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。
（七）加强抵押物的监管力度，要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。
江伍湖（作者为建设银行广东省分行经济师、专职贷款审批人）
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