郑州市房屋登记条例的亮点思维导图

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2023-02-27

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2月22日，郑州市政府召开了《郑州市房屋登记条例》(下简称“条例”)新闻发布会，就车库等公用配套设施所有权归属等问题进行了阐述。该“条例”自2012年1月1日起施行。

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思维导图大纲

背景郑州市区累计登记房屋面积21590万平方米

2月22日，郑州市政府就《郑州市房屋登记条例》召开了新闻发布会。

郑州市房管局党委书记攀少楠介绍说，截至2011年底，郑州市市区累计登记房屋面积21590万平方米，发放房屋所有权证132万本，房屋他项权证60万本;县(市)、上街区累计登记房屋面积近6000万平方米，发放房屋所有权证42.5万本，房屋他项权证9.5万本。

近些年来，每年平均发放房屋所有权证12万本左右，房屋他项权证9万本左右。

随着市场经济和房地产业的飞速发展，房屋登记领域也出现了一些不容忽视的新问题。如住宅小区配套建设的中小学校、幼儿园、会所、游泳馆等非住宅房屋登记，作为重要融资渠道的房屋抵押及最高额抵押登记，以及在房屋使用过程中产生的地役权登记等，在实际执行过程中容易出现矛盾或纠纷。

此次出台的“条例”，是对2003年12月17日颁布实施的原条例废旧立新式的修订，也是为了更好地贯彻落实《物权法》，解决房地产业发展过程当中产生的登记问题，适应社会和公众对房屋登记工作的实际需要。

亮点1 开发商不给办房产证，业主可自己去房管局办

案例：2010年10月，一匿名网友反映说，自己在郑州北环路购买了一套商品房。购房合同上写的是“270日内”办理房产证，但现在约定时间早已过去，开发商依然以种种借口拖延不办房产证。房产证办不下来，就无法办理户口，这给其工作和生活带来了很多困难。

条款：“条例”第一章第7条第3款规定，已办理初始登记的房屋，房地产开发企业未按合同约定办理转移登记，购房人能够提供已按合同规定履行应尽义务的有效证明的，可单方申请办理转移登记。

郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根：房地产开发商办理了初始登记后，如果购买人能证明自己已履行合同义务，付清房款，且房地产开发商拒绝办理转移登记，可由购买人单独到房管局申请办理转移登记。

亮点2 公用配套设施如计入公摊，所有权归全体业主

但这些架空车库所有权究竟归谁?

开发商认为这是独立的钢筋水泥建筑，且独立于住宅建筑成本之外，应归开发商所有;而业主则认为既然全体业主共同拥有小区的土地使用权，那么在小区土地上建的车库当然属于业主。

条款：“条例”第三章第25条规定，新建商品房初始登记时，根据规划和居住区公建配套标准建设、未计入共用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有;物业服务用房、共有设施设备用房及其他依法属于全体业主共有的房屋，符合登记条件的，登记为全体业主所有。

郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根：幼儿园、会所、地下车库等公用配套设施，在2007年的《物权法》中，只是原则性提到“谁投资，谁受益”，这次“条例”进行了细化，提出上属配套设施，如果纳入公摊面积，所有权归全体业主所有。

亮点3 符合条件的未出售房屋，房产商可用于抵押融资

条款：“条例”规定，新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记。

郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根：以前，房子竣工后，通过各项验收，房产商即可到房管局登记，领取初始登记证，持该证可出售商品房，但房子不得用作抵押。

“条例”发布后，房子竣工通过各项验收，且已获得预售证明，到房管局办理初始登记时，可以直接拿到房屋所有权证，持有该证可将未出售的房子用作抵押贷款，方便房产商快速融资、回笼资金。

对话 “异议登记”可解决离婚房产纠纷

记者：房子登记在夫妻一人名下，如果发生离婚纠纷，“条例”有解决纠纷的相关规定吗?

郑州市房管局党委书记攀少楠：根据《婚姻法》第18条、19条的规定，夫妻关系存续期间的财产，并不能全部视作夫妻共同财产。

如果夫妻任意一方发现，属于共同财产的房子，只登记在一方名下，可按照“条例”申请异议登记，房屋所有人在15日内，将不能对房产进行交易、转移、抵押。若交易、转移、抵押正在进行中，也可终止。申请异议的一方可在15日内，提起民事诉讼，保障自身权益。

“预告登记”可防止一房两卖

攀少楠：“条例”用6条内容对预告登记进行阐述，这是《物权法》创设的一种新的不动产登记类型，涉及房屋所有权和抵押权。当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

这些新设定的内容，主要为避免开发商一房多卖，双方签订合同时，要先把商品房预告登记，才能办理房款按揭，这也能保护购房人权益，也从制度上避免一房两卖、多卖。

创新申请初始登记时应提交竣工验收备案证明

攀少楠介绍，与原条例相比，此次颁布的“条例”，在结合郑州实际的基础上实现了14项制度创新。

一是明确了房屋登记机构对申请登记事项的公告期限，为30日;

二是为了保护购房人的权益，明确在开发商已经办理房屋初始登记后怠于履行转移登记义务、而购房人可以证明自己已经按照合同约定履行完义务时，购房人可单方申请房屋登记;

三是明确了按份共有人处分本人所拥有份额房产申请登记的办法;

四是明确了处分被监护人房屋时，监护人应提供经公证的保障被监护人利益的证明;

五是明确了权属争议在民事诉讼、仲裁或者行政处理中的房屋，房屋机构可以不予登记;

六是明确了房屋登记以后具体发放《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和《登记证明》的方式;

七是明确在申请初始登记时应提交竣工验收备案证明;

八是对于住宅小区配建的非住宅房屋如何登记进行了明确;

九是明确了行政事业单位、国有企业转让房产时应提交何种批准文件;

十是在房屋已经灭失而房屋权利人未申请注销登记时，登记机构可以直接代为办理注销登记，以使登记结果与房屋实际状况相一致;

十一是明确了办理房屋转让预告登记的所需材料，为二手房交易的买受人提供了保护手段;

十二是进一步明确了办理更正登记的程序，更加便于操作;

十三是明确了异议登记后的处理措施、相关各方的权利义务，可以更加合理地保护各方利益;

十四是明确了申请人提交的材料被撤销或裁定无效、发现房屋登记机构工作人员违反法律规定办理登记时，房屋登记机构可以撤销登记。

小知识房屋他项权证

根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

引用法条

[1]《中华人民共和国婚姻法》

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《郑州市房屋登记条例》

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