：谁来保护拆迁户的房子？思维导图

南柯一梦

2023-02-27

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房子

保护

规定

征收

《物权法》

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土地

关系

房地产法

房屋拆迁

房屋拆迁程序

《物权法》规定的是“依照法律规定的权限和程序”征收土地，此处的“法律”特指全国人大及其常委会通过的规范性文件。《物权法》的规定如何落实？面对不断出现的拆迁纠纷和悲剧，这个问题应当尽速解决。

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思维导图大纲

2007年通过的《物权法》对土地征收的规定除限于“为了公共利益的需要”这一目的之外，最关键之处是明确了必须“依照法律规定的权限和程序”才可以征收。此处的“法律”特指全国人大及其常委会通过的规范性文件。而强制拆迁者手中所持有的《城市房屋拆迁管理条例》系由国务院制定并颁行的行政法规。换言之，《物权法》正式施行以后，《条例》就不宜再作为土地征收及拆迁的法律依据了。

但《物权法》通过以后，立法机关却似乎并无制定《土地征收法》或《拆迁法》的迹象，这更让人对《物权法》生效之后能否得到完整的执行感到不安。直至2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议上通过《房地产管理法（修正案）》，明确主张授权国务院就国有土地上单位、个人房屋征收与拆迁补偿先行制定行政法规。

两年多来，征收与拆迁新规并未出台，2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》沿用至今。这一被众多学者和被拆迁人诟病已久的《条例》，本与《物权法》相冲突，应归依无效。《房地产管理法》适时抛出的“授权”，为《条例》再度披上了“合法”的外衣。如果依这样的理解，《物权法》所规定的“依照法律规定的权限和程序”在经过一轮兜兜转转之后，又回到了原点——除了一项原则性规定之外，具体的征收和拆迁办法仍然由国务院规定。换言之，对被拆迁人而言至关重要的拆迁补偿仍然是依照“行政法规”——而非物权法所明确的依照“法律”——来进行。行政机关由此获得了“自我立法权”，《物权法》的规定难以落实。

一个衡量拆迁法规是否科学的观察角度在于，行政法规调整的是行政管理关系，行政管理关系的双方只能是行政机关和行政相对人（即公民、法人等行政管理对象）。拆迁是国家收回土地使用权的活动，由行政机关作为国家的代理人对公民正在使用中的土地实施征收，固无不可，但这种征收必须是基于公共利益的国家行为，不能是包含商业利益的商业行为。

《条例》恰恰存在将本属于公权力的国家征收权让渡给商业机构的情况———比如授权给“取得房屋拆迁许可证的单位”进行强制拆迁。这实际上是将商业征用混同于国家征用。当开发商摇身一变成为“拆迁人”时，也就意味着开发商在某种程度上已获得了一种超越了民事法律关系的行政权，原来平等的“商业征用者”与“被征用者”的关系，也因此变成了“行政拆迁代理人”与“被拆迁人”的关系。

《物权法》的规定如何落实？“拆迁条例”何去何从？面对不断出现的拆迁纠纷和悲剧，这个问题应当尽速评估和判断，不能再拖延了。

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