浅谈集团房地产开发有限公司未来发展设想思维导图

渡过人世间

2023-02-27

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集团房地产开发公司，前身为山西石林房地产开发有限公司，始创于1999年12月，系为二级开发资质企业。运作六年来，先后开发了“石林苑”住宅小区，“奥林花园”高档社区，“柳林龙城、园丁和五槐”三个住宅组团，“万国汽贸园”商务区，目前“奥林花园Ⅳ期”及“娄烦金茂花园”住宅项目正在施工中。虽然开发了一些项目，但缺少中长远发展规划，没有形成自己的产品模式和管理模式，目前仍处于短期发展和扩张阶段。

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思维导图大纲

一、房地产发展环境的过去

过去，房地产企业之间的竞争可以形容为村民间的攀比性竞争，可以通过协议出让或者合作开发，变更土地使用性质等方式获取土地，而且仅需支付很少的地款就可取得土地的实际开发权;前期手续中的各种政府规费，也可通过托熟人，拉关系或者政治干涉等办法，使部分款项也可争取到减、缓、免等;工程施工由施工单位垫资几乎成为行业潜规则，开发商前期无需支付建安工程费;同时还可通过内部认购甚至提前取得“预售许可证”等方式收取定金和房款，用于支付必须交纳的各种费用，这样房地产开发的前期费用仅需15%甚至更少，即可进行房地产开发了。

二、新市场改策下的房地产环境

在新的市场政策下，随着开发市场的逐步规范和市场化运作的完善，现在开发商只能通过“招拍挂”方式获取土地，而且除了投标前必须交纳保险金外，中标后限期交纳地款;政府规费也已经开始实行“一费制”，而且还必须一次性缴纳规定全部费用后，才能发放建筑工程规划许可证并办理其它报批报建手续;工程垫资也随着国家严禁拖欠农民工资和严禁垫资的政策出台，施工单位垫资的额度大大减少;同时房屋销售也随国家对商品房预售监管力度的加大，房屋预售只有待工程到30%～50%后才可开始，因此销售回款相应延迟。

综合上述情况，结合国家对房地产市场的政策，初步测算，现在从事房地产开发的前期投入至少要在投资规模的45%以上，项目才可以正常进行运作。

三、房地产发展的必要性

房地产市场政策的变化必然导致房地产投资开发模式的变化，在新的市场形势下，房地产企业要想继续保持快速发展，不被激烈竞争的市场所淘汰，不但需要有很大的资金投入，而且必须尽快由机会导向、关系导向、银行导向转变为市场导向，研究并确定适合自己发展的战略，并尽快确定适合市场和企业开发的产品模式及适宜产品模式和企业自身实际的管理模式。