美国业主协会的法律地位思维导图

我没你想的那样坚强

2023-02-27

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地位

法律

协会

业主

小区

管理

委员会

组织

责任

非营利

房地产法

涉外房地产

美国的业主协会由小区内所有业主组成，并代表业主们对共有部分行使权利和承担义务。根据美国法律的相关规定，开发商必须在销售第一套房屋之前就办理完设立小区业主协会的法律手续，购房者在接受总协议书，签订购房合同并成为小区业主之后也就自然地成为业主协会的成员。小区内所有的业主在业主协会内参与民主决策，遵循少数服从多数的原则。

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美国法律赋予业主协会法人资格，主要有三方面原因。一是业主协会和业主个人的责任范围的分离，前者的责任是负责小区共有部分的维护、维修或更新，而后者的责任是负责单元房屋的维护、维修或更新。业主协会本身是制度的产物，美国学者常常将业主协会与公司类比，认为它们的共同点是能够降低交易的成本，实现个人无法实现的效率。如同股东与其所投资的公司在权利和责任上的分离一样，业主与业主协会也存在这一所有权和经营管理权的分离。业主协会实际上是代表所有业主履行对小区共有产权的管理职能，其权利来源于每个业主，但同时也相对独立于每个业主。

原因之二是业主协会为了履行其职能，要对外进行必要的活动。业主协会如果不具备民事主体资格，则每次在从事这些活动时势必都需要获得小区所有业主的授权委托书，这将不利于其有效地开展工作。根据美国的一些统计资料，全美各种物业小区的物业资产高达1.3万亿美元，面对这么一笔庞大的资产，尽管业主协会本身是不以营利为目的的，但在美国还是认为其是一个经营实体，只不过其目的是物业的保值和增值，以及为小区营造一个良好的生活环境。作为一个经营实体，赋予其民事主体地位将有利于其有效运转。

原因之三在于业主协会属于非营利组织。美国是个典型的非营利组织发达的国家，非营利组织被称为居于政府和市场之外的“第三部门”，其在美国的社会发展中有着重要的意义和作用。非营利组织包括公益性组织和会员性组织，业主协会属于其中的会员性组织。美国法律赋予这些非营利组织以法人资格，并且对其内部的组织结构也加以调整。

业主协会在组织结构上由业主大会、管理委员会和专门委员会组成。业主大会相当于公司中的股东大会，业主在业主大会上享有表决权，业主大会是业主协会的决策机构和最高权利机构，对于任免管理委员会成员、通过财务预算方案以及修改业主协会的章程等重大事项有决定权。管理委员会是负责处理业主协会日常事务的管理机构或执行机构，在实际的运作中，除了个别规模较小的小区外，美国的大多数小区会聘请物业管理公司来从事小区的日常事务管理。专门委员会往往在一些规模较大的小区才存在，主要是处理特定或者特别的事项。

为了对业主协会或者管理委员会进行监督，业主有权按照业主协会制定的规则查阅业主协会的财务及会议记录等资料，如果业主协会及管理委员会违反法律或者小区的章程等，并给业主造成损害，业主有权提起诉讼，要求其赔偿损失或停止侵权。

如同公司董事要承担受托诚信义务(fiduciary duty)一样，管理委员会也要对业主承担这一义务。管理委员会应当在小区事务的管理中尽到应有的注意义务，管理委员会对其因管理不当等原因而导致的损失承担民事赔偿责任。不过近年来，美国公司法中的“经营判断规则”（business judugement rule）也被引入管理委员会的责任中，根据这一规则，管理委员会在证明自己有正当理由根据当时掌握的适当信息作出决定，并且该决定不违反法律以及章程，符合业主的利益时可以免责。这一规则实际上适当降低了管理委员会的注意义务，目前在美国关于物业的诉讼中得到了普遍的适用。

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