执行涉案房产若干法律问题浅析思维导图

无人在意

2023-02-27

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法律问题

浅析

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房地产法

房产纠纷

房地产诉讼仲裁

人民法院在执行工作中，在依法对被执行人的财产采取查封、扣押、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产的强制执行必然涉及到债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行过程中如何正确适用有关房地产方面的法律尤为重要。本文试就强制执行被执行人房地产所涉及的有关法律问题进行分析与探讨。

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思维导图大纲

一、关于执行被执行人房地产时如何确定财产归属的问题

我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。由此可以看出，房地产物权登记除了具有物权公示效力、物权公信效力以外，还具有房地产风险警示的作用。房地产登记是国家对房地产市场进行监督管理的重要手段，也是国家税收监管的必要手段。

在执行房地产时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。对于已经进行登记了的房地产，应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有。法院就可以将其作为被执行人的财产执行。

在执行实践中，有以下几种情况需要引起注意：

1、对于尚未进行登记和确权的房地产，主要是依据该土地使用权的审批文件和建房报建审批情况，并参考其他相关证据来确认该房地产的权属是否属于被执行人所有。

2、对于虽未登记在被执行人名下的房地产，但登记名义人（案外人）与被执行人均认为该房地产属于被执行人所有时，可以视为被执行人的财产予以执行。

3、登记名义人否认该房地产属于被执行人所有时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记至被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。

4、被执行人通过继承、判决或执行裁定已取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，法院也可以依据有关法律文书对该财产采取执行措施。

5、以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

执行实践中，在执行被执行人的房地产时，有时经常还会遇到被执行人以房地产实际已转让给第三人为由提出抗辩，第三人也以自己已拥有该房地产的所有权为由向法院提出执行异议。他们虽未办理过户手续，但已签订了转让合同，第三人已付了房款，甚至已经占有，此时，如何处理此类问题呢？根据以上《城市房地产管理法》有关房地产权属登记管理的规定，建设部制定的《城市房地产转让管理规定》更加具体细化了上述法律规则，明确要求房地产转让双方应在签订房地产转让合同后30日内，到房地产管理部门办理过户登记，同时明确规定：“违反本规定转让房地产的，转让无效。”因此，法院在对该房地产采取措施前，须向房地产管理部门查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情况，这样执行异议就会大大减少。

二、关于对尚未取得产权证照的预售商品房的执行问题

预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商所有。当房地产开发商为被执行人，法院可以依法对以上预售商品房进行执行。但是，当开发商所开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得产权证照的购房消费者的权益如何进行保护，这是执行实践中亟待解决的问题。最高人民法院在2002年6月20日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中曾指出：（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。以上批复虽然是对合同法第二百八十六条如何适用的有关解释，但笔者认为其精神同样也适用于保护对已全部支付或部分支付房款，却尚未取得产权证照的购房消费者的权益，这是我们在执行中对尚未取得产权证照的预售商品房的执行所应遵循的基本原则。

根据购房消费者与开发商所签订的合同履行情况的不同，笔者认为，执行中对尚未取得产权证照的预售商品房可做如下处理：

1、如购房消费者已经向开发商全部付清了房款或办理了购房按揭手续，虽然此时因种种原因购房消费者尚未取得该房地产的产权证照，但该房地产不能作为开发商的财产予以执行，而可以作为购房消费者所有的房地产予以执行。

２、如购房消费者与开发商仅仅只是签订了购房合同，而并未支付任何购房款的，如购房消费者愿意继续履行该购房合同，其应将购房款交付法院执行，否则，该房地产应当作为开发商的财产予以执行。

3、如购房消费者与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋尚未交付使用的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房消费者已支付的购房款。

4、如购房消费者与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房消费者使用的，该房地产就不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房消费者的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。

三、关于对涉及第三人权利的被执行人房地产的执行问题

（一）对被执行人已设定抵押的房地产的执行应注意的问题

我国《担保法》第四十二条规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上地方人民政府规定的部门。《城市房地产管理法》第六十一条也规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

最高院《执行规定》第40条对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产的执行作出了明确规定。执行中法院可以对被执行人所有的第三人享有抵押权的房地产采取查封、扣押措施。执行此类房地产时，如被执行人已将房地产设定了抵押，首先要查清是否已办理抵押登记。其次，还应查清抵押权人所享有的债权数额，如拍卖所得价款在优先支付执行中所需的评估费用、拍卖费用、其他实际支出等费用和抵押权人的债权后没有剩余的，则不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能帮助抵押权人实现债权，又不能使申请执行人实现债权。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，才能作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有抵押权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，并要求拍卖机构在拍卖公告中应声明该拍卖房地产有抵押权的情况。拍卖后所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

（二）对被执行人已出租的房地产的执行应注意的问题

我国《合同法》第三章“租赁合同”中，第二百二十九条、第二百三十条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。

执行中法院查封、扣押的被执行人的房地产，有时往往已经出租给承租人使用。法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类已出租的房地产时，应要求拍卖机构在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁物的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。还应通知承租人参加拍卖、变卖，在同等条件下，承租人有优先购买的权利。

还有一种特殊情况，即在被执行人已出租的房地产上又同时设定有抵押权的情况。处理此类情况时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，拍卖、变卖以后新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权设定在先，租赁权成立在后，则原租赁合同对新的受让人就没有约束力了。

四、关于对在合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行问题

在当前的房地产投资形式中，采取合作建房的形式较多，而合作建房一般采取两种方式：一是双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房屋产权；二是双方即项目所有方与投资方，采用合作的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产。关于执行中对合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行，应当遵循最高院《执行规定》中第51、53、54条的规定。笔者将以上两种形式下的被执行人房地产投资权益应如何执行及其理由分别阐述如下：

（一）对以项目公司的形式合作建房的执行问题

执行中若该项目公司为被执行人，则其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。若该项目公司的股东为被执行人时，一般则只能执行该股东的房地产投资权益，而不能直接执行该项目公司所开发的房地产。理由是：

1、股东对该项目公司享有的房地产投资权益与该项目公司所开发的房地产是两个不同的概念。股东的房地产投资权益独立地属于股东所有，而该项目公司开发的房地产的所有权利为项目公司独立所有。

2、股东对该项目公司享有的房地产投资权益在一般条件下不具备有形财产的形态，而是以一种无形的权利形态出现的。这种权利具体体现在其对项目公司的收益、决策、管理、分配等行为上。因此，把房地产投资权益直接等同于具体的房地产实物是错误的。

在执行被执行人在该项目公司享有的房地产投资权益时，首先要对该项目公司的经营状况，尤其是对赢利情况进行调查和审查，确认该项目公司是否赢利以及赢利的多少；其次，应查明赢利是否已经支付；再次，区别不同的情况作出处理。如有收益且尚未支付的，法院可依据最高院《执行规定》第51、53条的规定，裁定冻结被执行人应得的收益及房地产投资权益，并向该项目公司发出协助执行通知书，责令其不得将该收益及房地产投资权益支付给被执行人。如被执行人对该项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划该项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。如被执行人的房地产投资权益具有价值且可以依法转让，法院可以依据最高院《执行规定》第54条的规定，通过对被执行人享有的投资权益的变价转让来清偿其债务。执行法院裁定冻结、转让被执行人的房地产投资权益时，应当同时向工商行政管理部门和该项目公司以及该项目公司的其他股东发出协助执行通知书，明确规定各自的协助义务，如有违反而造成投资权益流失的，依法追究其相应的赔偿责任。

（二）对以合作开发项目合同的形式合作建房的执行问题

执行中若该项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若该项目的其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是：

1、房地产投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因为，房地产权益的最终实现，有赖于投资人必须忠实地履行合同。

五、结束语

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