买房人是否有要求变更合同中的买房人的权利?思维导图

饮尽岁月

2023-02-27

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摘要：随着房地产业的发展，房地产买卖纠纷数量剧增，其中以房地产开发商与购房者之间的商品房买卖合同纠纷居多。那么，买房人是否有要求变更合同中的买房人的权利呢?下面由小编为您详细介绍，请看下文。

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思维导图大纲

一、买房人要求变更买房人，构成违约吗?

买房人要求变更买房人(狭义的变更，即由A变更为B)，其实质就是要求将自己在合同中的权利义务概括转让给第三人，根据《合同法》第88条的规定要经对方(即卖房人)的同意。而之所以要经过卖房人的同意，是因为买房人转让了自己的合同义务，卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题，会危及自己的债权的实现。因此，在未争得卖房人同意的情况下，此种转让行为无效【可适用恶意串通损害第三人利益的规定将之认定无效】。

既然必须要征得卖房人同意是因为卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题，那么，如果此种变更买房人是增加第三人(即广义的变更，即由A变更为A和B)，卖房人是否有理由拒绝?在此情形下，卖房人不得拒绝。因为卖房人的债权的实现没有受到任何不利的影响(买房人的责任财产没有减少)，基于诚信原则和鼓励交易原则，卖房人有义务配合买房人“加名字”。在实务中，此种“加名字”往往是有利于房屋买卖合同履行的(如使得本来限购不能过户的买房人变得不限购，使得本来贷款不能获得批准的买房人变得贷款可以顺利获得批准等等)。当然，如果此种买房人“加名字”的行为违法(广义之法，包括地方政策)或者违反公序良俗原则，则卖房人有权利拒绝此种买房人“加名字”的要求。如：买房人假结婚，要求增加其“配偶”为买房人，卖房人就有权拒绝。因为这种行为是违反公序良俗原则的，也是规避限购政策的违法行为。

需要注意的是，卖房人是否有权拒绝买房人变更买房人(包括加名字)与买房人是否违约是两个概念。卖房人合法地拒绝买房人的加名字的要求并不意味着买房人违约。因为买房人的这种要求只是一种变更合同的“要约”，卖房人的拒绝只是使得新的合同不成立，和买房人违约与否没有必然关系。如果买房人由于变更买房人不成功而不能履行合同，才会构成违约。