1.如果《认购书》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件,而是把这些条件完全留待将来去协商,但后来开发商与购房人又未能就商品房价格、面积和朝向等条件协商一致,从而未能签订《商品房买卖(预售)合同》的,开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖(预售)合同》之所以没能签订,是由于双方未能就合同的内容达成一致意见,而不是购房人单方存在某种违约行为。
2.如果《认购书》已经将将来要签订的本约合同的条件做了明确的约定,或者已经明确告知本约合同的相关内容,而购房人不同意依预约合同的条件去签订本约合同,则购房人应当承担预约合同的违约责任,开发商有权拒绝向购房人返还定金。
3.如果双方当事人就《认购书》约定的条件之外的事项未能达成一致,从而未能签订《商品房买卖(预售)合同》的,购房人和开发商都不存在违约行为,亦不应承担违约责任。此时,开发商应将定金返还给购房人。
4.如果开发商在签订《商品房买卖(预售)合同》时,提出了与《认购书》约定不同的条件而导致《商品房买卖(预售)合同》无法签订的,开发商应承担《认购书》的违约责任,依据我国《担保法》的相关规定,开发商应向购房人双倍返还定金。
5.如果由于双方共同过错而导致《商品房买卖(预售)合同》无法签订的,则一般不适用定金罚则,而是按照双方各自过错的大小承担相应的损失。
6.如果系不可归责于任何一方的理由而导致《商品房买卖(预售)合同》无法签订的,则开发商应当将定金返还购房人。例如,由于国家对房地产市场进行调控,买房人属于限购的范围,无法办理住房贷款,导致买房人无法购买房屋的情形,或卖房人开发的项目被政府行政决定取消、缓建,或自然灾害导致开发项目灭失或开发时间延后等情况,双方互不构成违约。