由于物业管理合同在我国合同法中无明文规定,加之我国物业管理处于起步阶段,人们对于该类合同性质及双方权利义务无明确认识。笔者认为,在法律无明确规定前,审理此类案件可以适当参照委托合同,并结合民法总则中的公平原则处理。
一般来讲,物业公司对业主的财产并不具有保管义务,它只是接受业主的委托提供服务,属于新类型的合同义务,物业管理公司在其中承担的是过错责任。如果产生纠纷,物业公司的举证义务是证明其依据合同履行了义务,在合同义务的范围内没有过错行为,即应免除其赔偿责任。
同时,物业公司所收取的物业管理费相对于其承担的赔偿责任是远远不成比例的,如果仅仅因为业主向物业管理公司交纳了一定的物业管理费而要求其承担业主的损失,则实质上是让物业公司承担了保险公司的责任,违背了收益与风险相一致的理论和责任承担的比例原则,在道义上也有失公平。
具体到本案,原、被告之间签订的前期物业管理服务合同符合法律规定,为有效合同。根据合同约定,被告对小区的主入出口24小时当值,定时小区巡逻,对封闭小区的人员进出、物品进出、车辆进出及突发事件的应变与防范提供安全方面的服务。
该合同并没有明确约定业主的财产丢失由物业公司进行赔偿,所以物业公司对业主的财产并不具有保管的义务。而且原告提供的证据只是报案材料,并不能提供证据证实丢失财产的种类和价值,故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法无据不应支持。