物业管理招投标的四大难题思维导图

孤败

2023-02-27

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难题

四大

标的

物业管理

招标

招投标

物业

业主

公司

房地产法

物业管理

物业管理职责

物业管理引入招投标机制是市场发展的必然。早在1999年5月建设部宋春华副部长就在深圳召开的全国物业管理工作会议上强调，“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标”。招投标机制可以充分实现市场资源的优化配置，规范物业管理市场，但在具体实施的过程中仍有4大难题需要解决。

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思维导图大纲

难题一：物业管理招投标无法可依。

虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，所以对于物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。目前，我国尚未颁布《物业管理条例》，也没有制定全国性的物业管理招投标规则，造成物业管理招投标在操作中缺乏法律依据，问题较多且难以处理。

建议：立法部门应根据物业管理市场发展需要，尽快制定和颁布《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。

难题二：传统的谁开发谁管理的垄断经营模式仍未打破。

部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念，在项目开发完毕后自己成立物业管理公司进行后期管理。这种做法的直接后果是：由于项目的开发人员普遍没有物业管理经验，故此类物业公司管理人员的素质普遍较低，专业性不强，服务意识较差，管理水平较低，广大业主和使用人满意率不高，投诉较多。此外，由于开发和经营一体，所以开发商和物业公司责、权利不清，造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业公司，形成业主与物业公司矛盾突出，而物业公司无法承担更无力解决此类问题。

建议：开发商转变观念是解决这一问题的关键。目前，已有不少开发商认识到开发与管理分离的好处，通过招标方式选择优秀的物业管理企业，这样不但可以分清建管责任，而且优质的管理更可以增加项目的卖点。

难题三：自发、隐性招标较多。

此类招标多是为避开政府监控，冒竞争之名，行暗箱操作之实。招标方在招标前早已定好中标人，只是借用招投标的形式掩人耳目。其他投标单位在全然不知的情况下投入大量的成本去编制标书、参加答辩，结果却不知是给人家做了嫁衣。这种做法损人利己，广大业主和善意投标人利益受损不说，还落得个无法理论。

建议：招标事关大家切身利益，所以应该接受广大业主的监督。但在竞争机制引进物业管理市场之初，政府也应给予适度的干预，并制定出监督措施和办法，这样才能使物业管理的招标活动逐步走向规范和成熟。如北京市的物业管理招投标活动目前就实行招标前登记，招标后备案的办事程序，使招投标全程纳入政府监控，最大限度地保障了招投标双方的合法。

难题四：物业管理委员会招标任重道远，新老物业公司的交接问题突出。

物业管理委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构，代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项，重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差，对公共事务漠不关心。反映到招投标上的问题是，管委会重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊，落实中标结果更是难上加难。所以业主委员会招标后原物业公司拒不退出，中标企业无法进驻的尴尬局面时有发生。

建议：为了保障自己的合法权益，全体业主应自觉配合管委会的日常工作，积极参与小区的管理和监督。同时各级法院应加大对物业管理纠纷的审理力度，明确物业管理委员会的法律地位，采取强制措施落实中标结果。

物业管理市场引入竞争是市场经济体制的必然。但是在竞争机制的框架构建之初，政府应当利用行政手段加以适当的引导和适度的干预，同时加快行业立法，在法律和政策逐步完善的前提下由外力约束逐步过渡为自我约束，形成市场资源的合理配置和优化组合。 (北京房地产郭彦利)

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