论业主大会的诉讼主体资格思维导图

烟花柳巷

2023-02-27

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资格

主体

诉讼

大会

业主

规定

团体

组织

具有

权利

房地产法

业主维权

业主委员会

关键词: 业主大会/诉讼主体资格/其他组织/诉讼平等

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思维导图大纲

一、引言

我国《物权法》第75条规定了业主大会的权利内容，第78条还规定，权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。据此，业主大会或者业主委员会(以下简称业委会)可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。然而，业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。可见，我国立法对于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。

需要指出的是，我国《物权法》和《物业管理条例》等法律法规中均未采用业主团体的概念，而是采用了业主大会的概念(业委会是其执行机构)，因此，我国法上的业主大会并非只是业主共同聚会、共同议事的会议形式，而且还是一种业主的组织形式，实际上就是业主团体。这就类似于全国人民代表大会不仅仅是一种会议形式，而且还是一种组织形式，是一种国家权力机构。《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会”，立法机关使用了“设立”一词，这就说明“业主大会并不仅仅是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合。业主大会是一个组织体，可以自己的名义开立工商账户，并且有自己的意思机关与执行机关，能够订立管理规约……。” [1]因此，对于我国业主大会的理解，不能仅限于字面意思，其不仅表示业主的议事方式，而且还表示业主的组织即业主团体。明确了这一点，才能避免许多无谓的概念上的分歧与争论。

二、比较法上的业主团体诉讼主体资格

在大陆法系国家中，德国立法将建筑物区分所有权称为“住宅所有权"，其《住宅所有权法》中对“住宅所有权人之共同体”进行了专章规定。该住宅所有权人之共同体“虽无权利能力，且依司法判例之看法，也无不动产登记簿上的登记能力，但却具有社团之性质。” [2]德国联邦高等法院2005年的判决中和德国新《住宅所有权法典》认为“业主团体具有部分权利能力和法律主体性，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中……例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动。” [3]《住宅所有权法》第27条还规定，住宅所有权人可以授权管理人以全体住宅所有权人的名义提起诉讼。 [4]因此德国法上业主团体虽然不具备完全的民事主体资格和独立的法律人格，但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时，其具有对内和对外的诉讼主体资格。法国也针对建筑物区分所有权的问题进行了单独立法，其业主团体称为“共同所有权业主联合会”，“共同所有权人组成一个结构完整的团体，并且法律承认该团体享有法律地位(unstatutjuridique)。” [5]这种团体虽然与其他团体有所不同，但是一样具有为实现团体利益所必须的各种权限，例如，“法律明确规定，共同所有权业主联合会为了保护与建筑不动产有关的权利，可以单独或者与一位或数位共同所有权人以其在法院进行诉讼。” [6]

在英美法系国家，“大多数盎格鲁-美利坚的法律都赋予它们的管理组织以完全法人人格。在加拿大各省中，除了魁北克省以外，区分所有权人协会在组织上和公司差不多--除了没有股本。在新南威尔士，尽管区分所有权人协会(公司法人)不是依据公司法而设立的公司，但它却具有权利主体资格和公章。类似地，在新西兰，从立法赋予的区分所有权人协会的功能和权利来看，完全可以推论出其具有公司人格。” [12]在美国，业主团体被称为业主协会，“每一个共同利益社区(CIC)都由一个业主协会来进行管理，这种业主协会有时也被称为社区团体，房屋所有人联合会，或者建筑物区分所有权人协会。在美国有超过二十万个这样的业主团体。” [13]在美国的立法上，“统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括……为了管理公寓所必要的一般权利。管理活动包括任用雇员，代理人，独立的承包人和专业管理人员;作为原告提起和作为被告应对诉讼。 [14]因此，在英美法系国家，业主团体一般都具有独立的法人资格，自然也就具有诉讼主体的资格。

由以上各国法律规定可知，无论承认业主团体的法人资格与否，其业主团体都可以直接或通过管理人参与诉讼，进行起诉或应诉。比较法上的业主团体大都具有诉讼主体资格，原因在于赋予业主团体诉讼主体资格既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益，也有利于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。

三、业主大会与诉讼主体类型

当事人的诉讼主体资格，是民事诉讼当事人主体的法律资格，即当事人能够享有民事诉讼权利、承担民诉讼义务的资格。通常情况下有民事主体资格者才具有诉讼主体资格。我国《民法通则》规定的民事主体只包括公民和法人两类，“其他组织”则不被认为是民事主体，不享有民事权利。但我国《民事诉讼法》为了方便社会上广泛存在的其他组织参与诉讼、解决纠纷，遂赋予了“其他组织”以民事诉讼主体资格和诉讼权利能力。该法第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”该规定将享有民事诉讼主体资格的当事人分为公民、法人和其他组织三种。那么业主大会也必须归入这三种诉讼主体类型之一才能享有诉讼主体资格。

由于《民事诉讼法》属于诉讼制度的基本法律，在法律渊源上具有较高的效力位阶，因此，对于业主大会的诉讼主体资格问题，在解释上必须将业主大会归入民事诉讼主体的类型之中，其解释才不至于无效。笔者认为，业主大会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于“其他组织”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具有民事诉讼的主体资格，理由如下：

第一，业主大会属于合法成立的组织且不具备法人资格。一方面，《物权法》、《物业管理条例》均规定了业主有权设立业主大会，因此其成立合乎法律的规定，具有法律依据;另一方面，业主大会在我国尚不具备法人资格，不能成为法人的一种，“业主团体与法人团体的不同之处在于业主团体没有独立财产不能承担有限的责任。……但是，这并不能否认业主团体的法律人格，业主团体仍然具有一定的权利能力，仍然能够以自己的行为设定权利义务。” [17]

第二，业主大会有一定的组织机构。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高意思机关。一般而言，业主大会还会设立业主委员会作为其执行机构，业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理，因此业主大会在组织机构上是较为完善的，有意思形成机关和执行机关，甚至还可以设置监督机关。

“在现实的社会生活中存在着一些虽然未具备法人格上述要件但仍然开展社会活动的团体。这些团体在开展自己的社会活动时就有可能遭遇纠纷，为了解决这种纠纷，将该团体本身也作为诉讼当事人对待的做法是较为便利的。” [19]因此日本的《民事诉讼法》承认无法人格的社团与财团具有当事人能力。与此相类似，业主大会在我国作为非法人组织，也有参与民事诉讼的需要，有必要获得诉讼主体的资格。而且业主大会符合《民事诉讼法》上的“其他组织”的构成要件，将业主大会归入“其他组织”之中，就可以解决业主大会与诉讼主体的类型之间的契合问题，合理地赋予业主大会诉讼主体资格。

四、业主大会与诉讼平等

诉讼平等是我国民事诉讼法的基本原则之一，“诉讼真正永恒的生命基础在于它的公正性。而诉讼平等，作为与诉讼公正同时产生的一个重要概念，被视为实现诉讼公正的必由之途，甚至被作为诉讼公正的形式标志。” [20]《民事诉讼法》第8条规定：“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。”诉讼平等对于当事人而言，主要是指当事人诉讼地位的平等，即无论当事人的社会地位如何，都应当平等享有民事诉讼法所给予的诉讼权利，承担民事诉讼法所规定的诉讼义务。在我国，当事人应享有的诉讼权利主要包括起诉的权利、辩论的权利和提起反诉的权利等。当事人诉讼地位的平等并不仅仅是为了保障诉讼的实体公正、保证法院判决的正确性，同时也是实现程序正义、保障人权的价值诉求。此外，诉讼平等原则还充分体现了宪法关于“公民在适用法律面前人人平等”的原则，是宪法原则在民事诉讼领域的具体化。如果一类主体可以充当原告而免于作为被告，则有违诉讼平等的原则，会造成权利义务失衡和不对等的现象。

业主大会是我国的业主团体组织形式，是业主共同意思的形成机关，业主大会所做出的决定不仅与每个业主相关，而且也会与第三人发生联系。例如，根据《物权法》第76条的规定，应当由业主大会来决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及改建、重建建筑物及其附属设施等事项，这些决定的实施，都难免和业主以外的第三人发生联系，一旦发生纠纷，业主大会作为当事人一方就有可能成为被告。

可见《物权法》只规定业主大会的原告主体资格而不规定其被告主体资格的做法，将会导致法院在适用法律中的空白，客观上会限制与业主大会发生纠纷的对方当事人的诉讼权利，即对方当事人不能起诉业主大会，不能将业主大会列为被告;同时，在业主大会作为原告而对第三人提起的案件中，被告也不能对业主大会提起反诉。如此则将导致对方当事人无法行使《民事诉讼法》所赋予的起诉及提起反诉的诉讼权利，从而违背了诉讼平等的基本原则。这一法律适用中的空白将无法保障当事人在法院受到平等的对待，难以贯彻诉讼中双方适用法律一律平等的要求，对于人民法院在诉讼中保持严格的中立性具有负面的影响，从而在业主大会涉诉的案件中难以真正保障诉讼的实体公正以及程序上的正义。对于这一问题，解决的办法是不仅承认业主大会具有原告的诉讼主体资格，而且承认其害可以作为被告;在诉讼结果的承担上，应当是有关业主共同权益的生效裁判对全体业主具有约束力，但不仅是业主大会所获得的诉讼利益归属于全体业主，而且不利诉讼后果的承担也应归属于全体业主，即如果判决要求业主大会承担一定的民事责任(主要是金钱之债的赔偿责任)，则该判决对全体业主生效，由全体业主共同承担该诉讼后果。

五、结论

可以预计，业主大会为了业主的共同利益而参与诉讼的情形在将来仍会不断出现，因此有权机关必须正视这一问题。笔者认为，将来可以通过相关法律法规的修改或者制定其他的司法解释而全面承认业主大会的诉讼主体资格，即允许其以“其他组织”的身份参与诉讼，如此则能够符合《民事诉讼法》的要求。具体而言，对于业主大会的诉讼主体资格可做如此规定：涉及业主共同权益的事项，业主大会可以直接或者授权业主委员会以“其他组织”的身份参与诉讼。没有成立业主大会或者业主大会怠于行使权利的，业主可以亲自参与诉讼。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼后果归属于全体业主。