业主大会的诉讼主体资格思维导图

此生来迟

2023-02-27

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资格

主体

诉讼

大会

业主

规定

委员会

共同

团体

或者

房地产法

业主维权

业主委员会

我国《物权法》第75条规定了业主大会的权利内容，随后第78条还规定，权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。据此，业主大会或者业主委员会可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议侵害的业主;同时，合法权益受到前者决议侵害的业主以外的第三人能否以业主大会或者业主委员会为被告提起诉讼，业主大会以自己的名义进行应诉，以及业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，等等，《物权法》均没有做出明确的规定。

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思维导图大纲

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业主委员会章程

业主委员会选举办法

如何申请成立业主委员会

由于实践中业主大会或者业委会为了全体业主的共同利益而参与诉讼的案件时有发生，法院必须对其诉讼主体资格做出统一的判断才能保持司法裁判标准的一致。《区分所有权解释(征求意见稿)》第13条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”该条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格，对《物权法》所未能明确规定的内容做出了较为详细的规定。

遗憾的是，正式公布的《区分所有权解释》删除了其征求意见稿中关于业主大会诉讼主体资格的规定。由于我国《物权法》和《物业管理条例》等法律法规中均未采用业主团体的概念，而是采用了业主大会的概念(业委会是其执行机构)，因此，我国法上的业主大会并非只是业主共同聚会、共同议事的会议形式，而且还是一种业主的组织形式，实际上就是业主团体。《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会”，立法机关在此使用了“设立”一词，这就说明对我国业主大会的理解，不能仅限于字面意思，其不仅表示业主的议事方式，而且还表示业主的组织即业主团体。

在德国，业主团体虽然不具备完全的民事主体资格和独立的法律人格，但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时，其具有对内和对外的诉讼主体资格。法国规定，共同所有权业主联合会为了保护与建筑不动产有关的权利，可以单独或者与一位或数位共同所有权人进行诉讼。在英美法系国家，业主团体一般都具有独立的法人资格，自然也就具有诉讼主体的资格。从各国法律规定可见，无论承认业主团体的法人资格与否，其业主团体都可以直接或通过管理人参与诉讼，进行起诉或应诉。上述国家法律赋予业主团体的诉讼主体资格，原因在于那样既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益，也有利于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。

在我国，业主大会属于合法成立的组织且不具备法人资格，同时，业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高意思机关。一般而言，业主大会还会设立业主委员会作为其执行机构，业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理，所以业主大会在组织机构上是较为完善的。再者，根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此其相对独立于每个业主的个人财产。此外，业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，这些财产一般都会独立存储，作为业主大会或业主委员会的活动经费，或者用于业主的公益活动，因此业主大会有相对独立的财产。所以，在我国，业主大会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于“其他组织”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具有民事诉讼的主体资格，属于我国《民事诉讼法》第49条规定的“可以作为民事诉讼的当事人”法人以外的“其他组织”。