房地产业发展事关公民生存权，涉及到每一个城市家庭，用法律控制的方法，促进该行业合理发展，是一种社会需要。不完善的房地产法制，会损害社会公众利益和政府形象。没有合适法律规范的房地产业，容易走向过度投机，不断递升博取社会超额回报的愿望。房地产业自由放任发展的局面，在开发的土地资源的有限供给的局面下，必然形成价格攀比。显而易见的是，自由放任的房地产商人，容易与土地资源供给方形成共同牟利的无形之网，并在社会中同盟化公众媒体、广告商和商业经济学人。这种共同利益，导致行政管理方面，尤其是房地产行政管理机构，实现与投机商人之间利益共同――主要是在价格的方面，形成两造之间的隐性默契，必然要为涨价欢呼和论证。这种局面不断深化，导致市场暴利不断出现，必将催生“地产大王”这类房地产紧俏社会的商业怪物。
作为一名法律研究者，不得不指出，有限供给土地者与商人的利益取向完全一致化，存在错误。说它错误，是因为供给土地者，忽略了自身“义务”――由于供给土地者的“义务”没有法律化，在缺乏行政义务认知的时态中，也可以说供给土地者，还没有“法定义务”。这就是说，应当为供给土地者立法，创设出法律义务，促进其履行“人人享有适当住房”的行政义务（转引自新华网引述的联合国《人居议程》）。
――政府须制定出“人人享有适当住房”的住房发展规划，此种规划需要听取社会意见，形成社会对“适当住房”的必要认可。这就是说，住房发展规划要成为一种城市房地产业发展的法律性指南，具有产业发展的约束性。这个规划，不是现在的城市规划，也不是经济适用房这种社会穷人的住房规划，而是对社会基本阶层的住房的普遍安排。
――政府须为住房发展规划，廉价提供土地，而不是通过商业拍卖促进住房发展规划用地的地价上涨。由于城市土地国有，住房发展规划具有全民利益的性质，因此，政府住房规划用地，不应当具有营利性。
――政府须根据住房发展规划，制定城市陈旧房屋拆迁计划。城市房屋拆迁计划，主要根据城市房屋状况，在听取社会意见的基础上制定。
――在保障建筑商国际市场平均赢利水平的价格基础上，择优选择政府规划房产的建筑承包商，由进驻居民自行选择物业服务商。
――按照政府住房发展规划每年使用的土地面积的一定比例，提供“商业房地产”使用的土地。这种土地供给地带，可以通过城市规划制定阶段确定，可考虑将较好的地皮，用以满足商业房地产开发，通过拍卖，形成土地使用的自由价格，并且对竣工房产售价不行干预。通过拍卖地皮取得的政府收益，用于城市公共事业。
实现“人人享有适当住房”要求，事关政府对“人居”事业的认知水平。据作者所知，弹元之地的新加坡城，在城市土地十分紧张的情况下，基本实现了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社会，人民在平凡职业状态下，亦可解脱居住费用负担，保持良好心情。而香港这个因英国统治者为分摊管制成本，授权政府经营土地的城市，盛产“地产大王”然而并不能提供出居民“适当住房”。香港同胞为房屋高价所类，导致人民生活高度紧张，性趣全球排名倒数付班长，丢人现眼。毫无疑问，新加坡是中国城市房地产发展的榜样，而香港的房地产经验，是华人世界的人居悲剧。
因此，规范房地产业，就是规范政府行为，是安排政府履行制定住房发展规划，约束政府对普通居民住房供地商业化――在城市土地国有的基本法律制度下，政府是否具有和实施明晰的城市住房发展计划，是国有土地使用权能否回位实现公民权益的考验。政府的发展住房义务的法律化，不是规范“房地产市场行为”，而是规范政府行为。从社会视角讲，房地产发展中行政法律义务的明确化，是全面推进依法行政和实现执政的以人为本。
U882214155
河清
