房子质量问题找谁？思维导图

清水入喉

2023-02-27

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房子质量问题找谁？房屋质量问题往往是购房者最关新的问题。在买房的时候，看房最重要。如果看房的时候粗心、毛躁，就极有可能留下后患，给居住者带来无尽麻烦。若是遇到房屋质量瑕疵，业主该如何维权呢？

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思维导图大纲

房子质量问题找谁？业主该如何维权呢？

商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。

在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。

因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。

特别提示：房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝属否属于正常伸缩缝。

其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。

案例：

开发商：粉刷裂缝是建筑上的通病

业主杜女士投诉说：我的新房入住半年后发现，每个房间都有裂缝，开发商起先同意赔偿１万元的损失，可后来又反悔了说给维修，可至今除了几处大裂缝修过一次外，其他裂缝一直没来修。

10月6日，记者来到河东区杜女士的家。房子是跃层的，装修得古朴而考究，但与整个新房不相称的是，雪白的墙上用水泥修补过的一条条裂缝。客厅、主卧的５处大裂缝，开发商已派人用水泥糊住了，而次卧、书房、厨房的小裂缝跃然墙面，正等待着维修。记者粗粗数了数，大大小小的裂缝总共有３１条。

杜女士说，最近裂缝变大而且增多了，不知道这样下去裂缝是否还会继续增多？开发商派人来把几处大的裂缝用水泥糊了一下就了事了，还有不少小裂缝，他们说会维修的，可一个月过去了他们也没来。“墙面裂开的时候我看到，墙里面水泥很少。我咨询了业内人士，他们说房子开裂是偷工减料造成的。”

房管人士：0.3ｍｍ以内裂缝是允许的

一位房管人士在接受记者采访时认为，墙体裂缝是一个非常复杂的技术问题，主要法规有建设部颁布的行业标准《危险房屋鉴定标准》、《房屋接管验收标准》等。这些法规都确定了房屋裂缝的性质，即裂缝是否影响主体结构的质量，是否造成主体结构不合格；若不影响主体结构的，那么是否影响房屋的使用寿命及安全等。

这位人士说，墙体裂缝是商品房存在的一大顽症，但对于墙体裂缝应视性质而定：（１）通常，房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，是允许存在的，我国的设计规范对伸缩裂缝作了限制，即０．３ｍｍ以内的裂缝是允许的，也不被视为严重质量问题，由开发商修复或业主装修时自己修补即可。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可直观发现的。（２）对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须经过房屋质量检测部门检测而定。（３）在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等予以解决。

１０月８日，这家楼盘的开发商对此投诉解释称，墙体裂缝并不是由结构上的偷工减料造成的，粉刷导致墙体裂缝则是建筑上的通病。“一般墙体裂缝分两种，结构裂缝和粉刷裂缝，若是结构裂缝那问题就大了，但若是粉刷裂缝，则是建筑上的通病，因此新房有些裂缝是不可避免的。再加上杜女士的房子是在顶楼，相对来讲温差比较大，由于混凝土和砖头的收缩比例不一样，所以就造成了墙体裂缝。我们已将几处大裂缝基本修补好了，等水泥干了就刷白涂料，以恢复原状，小裂缝则用另外的涂料来做。”

专家：墙体裂缝原因较多

业内人士表示，如果是砖混房子而且楼板不是预制板结构的，问题有点严重；若是框架房子且楼板是预制板的，那还好处理一点。墙体开裂原因较多，如抹灰层处理不当也易造成渗漏，开洞槽埋管线后，填塞及抹灰层处理不当往往会引起局部开裂，在不同材料的结合部、新旧砌体连接处及开槽位置、抹灰层钉上钢丝网或加防裂网布都可减少抹灰层的开裂。

一位建筑结构工程师分析说，造成墙体裂缝的原因比较复杂，但一般出自三个方面，即设计问题、施工质量问题和使用问题。设计上的问题一般是开发商造成的，开发商要求设计人员一再地节省材料，就会造成一些设计问题；施工质量问题也是由开发商和施工单位决定的，施工单位在施工材料上，施工工程中，各个技术环节是否严格操作，开发商是否通过干预来降低成本，都决定了最终的施工质量；使用问题则来自用户，如果对房子进行较大的改动，就有可能会出问题，一般来说，砖混结构的屋顶是预制板结构的，屋顶就很容易裂缝漏水，屋顶的温度荷载也比较大，就是热胀冷缩，就会造成屋面板裂缝。如果屋面板裂缝，那么一般就是设计或者施工质量问题了。

律师：可请有关部门做鉴定

一位律师建议，杜女士家的墙体裂缝是否影响主体结构的质量，是否造成主体结构不合格；若不影响主体结构，那么是否影响房屋的使用寿命及安全等。杜女士在无法确定裂缝造成的原因之前，可以和开发商协商，要求由开发商出资，请专业鉴定机构进行鉴定（不能由开发商指定），以确定到底是不是质量问题。如果鉴定结果不会影响楼本体的安全性能，那么可以考虑修复，修复方案同样要经过专业机构来确定，如果鉴定结果影响安全性能，裂缝就构成了根本性质量问题，杜女士就可以要求开发商赔偿。因墙体裂缝也影响同幢楼的其他业主的安全，必要时，杜女士可以联合其他业主一起维权。

设计质量问题影响因素思维导图