二套房怎么买最省钱思维导图

花房姑娘

2023-02-26

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已拥有一套房想再置业把首套房赠父母再买还是直接购买划算

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思维导图大纲

都说下半年货量多，市民郭小姐也开始关注起来。在广州工作多年，郭小姐住在老西关一大型小区的两房单位。父母都退休了，所以近来时常过来同住，小小的两房单位渐渐觉得有点紧张。现在，郭小姐也想买大一点的房子改善居住环境让父母和自己长住。小郭告诉记者，她的这套两房的小单位是和妈妈共同署名来购买的，她想知道，如果要再次买房的话，是把首套房赠送给父母自己再以首次置业者身份购买划算呢，还是以二套房买家身份购买划算?

缴纳契税有差异

对于小郭的这种情形，满堂红研究部高级主任肖文晓表示，首次置业者和二套房买家，在购房时最明显的差异还表现在其缴纳的契税上。倘若是首次置业者购房，购房面积在90平方米以下的，缴纳契税为1%。面积依次往上则有变化，面积90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而如果是二套房买家，则无论面积大小，都需要缴纳3%的契税。

小郭告诉记者，她希望购买三房单位，以100平方米单价20000元/m2，即总价200万元的房屋总价来计算，小郭选择以首次置业者身份购买，需要缴纳3万元的契税;而如果是以二套房买家购买的话，则需要缴纳契税6万元。两者差了3万元。

首付贷款利率均不同

在贷款首付及利率上，首次置业者和二套房买家也有诸多不同。肖文晓表示，目前大多数银行对于首次置业者的一般贷款申请是首付三成，贷款利率无优惠;而二套房则是首付五成，贷款利率上浮1.1。

记者在中国银行官方网站运用贷款计算器计算，如果是首套房，小郭首付60万元，贷款140万元，20年还清，商业贷款月还款额为10896.24元，利息总额为1215098.29元。而如果小郭是二套房买家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100万元，贷款100万元，分20年还清，等额本息需每个月8209.49元，利息总额为970276.53元。

肖文晓强调，由于目前银行放贷额度有限，无论是首套房还是二套房，其申请的时间都会比较长，买家应做好准备。

哪种方式更划算?

视首付资金压力而定

对比两种购买方式，小郭把房屋赠与给妈妈后，郭妈作为受赠人需要缴纳一些费用。由于目前首套房的贷款利率基本无优惠，小郭再以首次置业者身份购买，其优点在于首付低，但缺点是月供高，利息总额高。如果是二次置业者，其缺点是首付增加了，但胜在月供减少，利息额相应也减少了，还省却了不少麻烦事。

对此，肖文晓建议，如果小郭首付资金压力大，建议采用赠与再以首次置业者身份购买的方式。但如果小郭首付资金压力不大，直接用二套房买家购买更便捷。

算算账

赠送费用大起底

为此，记者咨询了专业机构海珠公证处的相关专业人士。该人士表示，小郭作为赠与人不需要缴纳费用，但小郭的妈妈作为受赠人则需要缴费。比较大头的费用包括契税、公证费等。

倘若以小郭现有住房建筑面积70平方米计算，由于小郭是产权人之一，和她的妈妈分别享有房产1/2的产权。所以，小郭需要缴纳的契税，税基为赠与房屋残值的一半，税率为3%。小郭住的是电梯楼小区，房屋残值一般情况为2000~3000元/m2左右，我们取中间值2500元/m2计算，那么，郭妈妈作为受赠方，需要缴纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表示，公证费计算为房屋评估价的2%，需要专业评估机构算出，但一般情况下低于市场价。

此外，小郭的妈妈还需要缴纳印花税、工本费等费用，但数额非常少，只需要几百元。记者还了解到，子女和父母之间赠与房产免征营业税。

如果小郭购买100平方米，单价20000元/m2，即总价200万元的房屋，采用等额本息纯商业贷款计算的差异：

1.以首次置业者身份购买：

郭妈作为受赠人需缴纳费用：

契税：房屋残值的3%

公证费：房屋评估价的2%

印花税及工本费等：数百元

买新房契税：3万元

买新房贷款首付：60万元

买新房贷款利息：1215098.29元