本案系一起因售房者出售承重墙已被破坏的房屋时，未告知该事实，导致二手房买卖合同履行完毕后买受人起诉要求其进行修复的案件。
在本案中，被告范某清面对原告李某明的诉讼请求，在一、二审中都强调原告李某明对房屋出售前已经过装修是明知的，所以自己的行为不存在欺骗。原审法院也认为，《二手房买卖合同》的签订、房屋的交付以及权利的转移，都意味着被告范某清已经履行了合同的义务;通过双方当事人的陈述，均证实原告李某明在看房和签订二手房买卖合同时对系争房屋内部结构的现状从未表示异议。原审法院对本案的认定理由看起来似乎“很充分”，既然在签订《二手房买卖合同》之前以及在合同履行的过程中，被告范某清都不存在违约的事实。那么在合同履行完毕之后就不应该对合同标的物产生的问题承担责任。而事实上，原审法院忽略了这样一个事实：即本案是因合同售房者交付品质存在隐蔽瑕疵的房屋而引发的诉讼。虽然在合同签订和履行过程中，原告李某明从未对房屋的结构状况表示异议，但是就本案的证据来看，被告范某清也无法证实其曾明确告知原告李某明房屋内的承重墙已被破坏的事实。可见，正是因为被告范某清隐瞒了系争房屋存在的隐蔽瑕疵，才导致原告李某明做出了违背其真实意志的意思表示，购买了存在瑕疵的房屋。
所谓物的瑕疵，是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽的瑕疵。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和品质瑕疵担保义务，即出卖人应保证交付的标的物在物质形态和权利状态上都是完整的、无瑕疵的，符合标的物的通常或特别约定的用途，出卖人如违反此项义务，应承担违约责任。根据《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不.明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”在本案中，原告李某明签订购房合同的目的是为了购买到符合建筑安全标准的房屋，被告范某清因此负有将房屋的现实状况和隐蔽问题明白无误地告知前者的义务，在此前提下再由原告李某明做出购买与否的意思表示。虽然被告范某清已经按照合同约定交付了系争房屋，原告李某明亦取得了系争房屋的产权证，但由于出卖的房屋的确存在瑕疵，而瑕疵的产生是在双方交易之前，被告范某清隐瞒系争房屋承重墙已被破坏的行为违反了诚实信用原则，已经造成了履行不当的事实，而房屋四处承重墙被拆除显然将对房屋产生重大的安全隐患，故房屋出卖人被告范某清应承担违约责任。
另外，当事人在从事民事活动时，应当恪守诚实信用原则，以善意的方式全面履行其义务。本案系争房屋的内部结构在原告李某明看房至房屋实际交付过程中的确未发生改变，但承重墙被破坏与否对于非建筑专业人士的原告李某明来讲，仅凭直观所见是无法做出正确判断的，这就需要被告范某清如实告知房屋存在的隐蔽瑕疵。承重墙在交易之前就被拆除，被告范某清交付的标的物是存在隐蔽瑕疵的，当面临有关部门的处理时，理应由被告范某清承担担保责任，恢复系争房屋的原状。故本案二审法院改判被告承担恢复被拆的承重墙是符合法律规定的，也是合理正确的。
U250722818
U453440030
