二手房违约金的计算标准思维导图

渡过人世间

2023-02-26

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二手房违约金的计算标准

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思维导图大纲

二手房违约金的计算标准

商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，主要看您合同中约定的是按照已付房款还是全部房款，如果没有约定则双方可以协商。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。

二手房违约金的计算标准

买卖合同的违约金按实际标的的一定比例确定一般在几%

有约定的从约定。没有约定的，依照实际损失主张。

商品房买卖合同中的违约金计算大致有两种方法，一个是以逾期天数为基础，约定一个固定的万分之几的比例来计算，在逾期付款和逾期交付的违约金计算中采用了这种计算方法;另外一种是约定一个固定的百分比来计算违约金的数额。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

买方喊赔25万违约金

2009年2月7日，张浩、李晓签订了一份《房屋转让合约》约定，张浩将其拥有的位于成都市高新区的一套住房，以50万元的价格转让给李晓，买卖双方任何一方违约，违约方需赔偿守约方房屋总价的50%作为违约金，即25万元。合同签订后，李晓向张浩共计支付35万元，张浩向李晓出具了一份《承诺书》，载明应在2009年9月30日前将房屋产权过户给买方。可2009年9月30日早已过去，但张浩除向李晓交付了房屋外，至今未将该房屋的产权过户至李晓名下。李晓为此起诉至高新法院，要求法院判令张浩将诉争房屋的产权过户至李晓名下，并支付违约金25万元。

张浩在法庭上辩称，买卖的房屋是房改房，应当在取得房产证和土地使用权证的情况下才能进行转让;李晓尚未支付购房余款，导致无法办理房产证。同时，他认为房子已经交付给了李晓使用，只是产权没有办下来，李晓所受损失根本达不到这个数额，请求法院对违约金进行调整。

法院查明，该房屋的产权证目前已办理完毕，房屋性质系可依法转让的流通商品，原、被告之间的房屋买卖合同并未违反相关法律法规的禁止性规定。

审理

买方实际损失不大

调整违约金为2万元

高新法院3月16日对本案进行了公开审理，日前已对该案做出判决。法院认为，现该房屋已经办理了产权登记，张浩应积极促成有关条件，以协助李晓办理该房屋的产权过户手续。

对于李晓诉请张浩向其支付约定的违约金25万元，法院认为，张浩未能按照约定协助李晓办理诉争房屋的产权过户手续已构成违约，应承担相应的违约责任。但法院认为综合本案的实际情况，张浩已依照约定将房屋交付给了李晓使用，未办产权证并未过多影响到李晓对该房屋的使用，而李晓也未举出其他证据证明其另有损失存在，故法院认为25万元的违约金约定不合理，根据实际损失情况，酌情将违约金调整为2万元。

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