纠纷的概率要高谨慎购买“非正常”二手房思维导图

人生岁月几度寒

2023-02-26

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随着二手房的热销，一些“非正常”的二手房源也开始出现在市场上，对于这些“非正常”房源的交易，往往出现纠纷的概率要高很多，有时候还会造成交易的最终失败。为此记者就一些市场上出现的案例，采访了河南开物律师事务所申继东律师。他认为，遇到“非正常”房源，买主一定要谨慎购买，最好是在交易前咨询律师，以尽量规避风险。

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案例一购买回迁安置房要规避节外生枝

事件：市民张先生通过中介看好了一套住房，在看房子的时候中介明确告诉他，该房屋是一个回迁安置的住房，房产证还没有办下来。当时张先生也没有多想，就和卖主签订了买卖协议，约定卖主在3个月内办理完房产证，张先生先交纳首付款30万元，剩余房款于过户时交纳。可就在3个月到期时，卖主通知中介说，因为房屋涨价卖主不同意以原价卖这套房子了，要涨价5万元，否则他的房产证就不办。

分析：律师认为，卖主所得的回迁安置房屋手续齐全，该房屋的产权归属不存在任何瑕疵，应该说卖主对于该房屋的权利明确，而根据合同法相关规定，合同的权利义务是可以转让的，所以说卖主转让该合同权利的行为有效。

支招：本案例中，律师认为张先生有3条路可以走，第一条路是协商，双方各让一步，张先生也适当涨点价格，双方达成最终的成交;第二条路是选择诉讼，张先生可以要求解除合同并要求卖主承担违约责任，因为本案卖方违约很容易确认，张先生可以根据合同约定要求卖方承担违约责任;第三条路是张先生可以选择要求对方继续履行，因为房产证没有办下来，实施起来有困难。

案例二在合同中明确户口问题

事件：王女士为了孩子上学，在市区某重点初中旁边看好了一套使用权的房屋，在双方交易的时候，她特别关注了户口问题，卖方说户口没有问题，并拿出自己的户口本给王女士看，并说户口的问题包在他身上，王女士于是放心地办理了过户手续和户口迁移。随后，王女士想办理产权，到产权单位询问说必须到派出所开具独立户口证明，可到派出所发现，该房屋还有另外一个空挂户没有迁出，证明开不出来，产权不能办。

分析：律师认为，王女士所谓户口问题没有在合同中明确约定，所以王女士只能吃这个哑巴亏，她无权通过诉讼的方式解决问题。因为我国的户籍管理是公安机关的行政职权，实际户口和房屋并没有必然联系，所以说户口问题的解决必须在合同中明确约定，才有可能通过诉讼解决。

支招：对于王女士的困惑，律师建议直接找空挂户的户主协商。实际上王女士的问题在签订合同之前只要到当地派出所去问一下，一切就都清楚了。

案例三超建房过户也无效

事件：李女士看好了一套“公房”，卖主承诺能够办理过户，而且手续费也不贵，李女士觉得很合适就顺利的完成了交易，卖主还给她办理了物业盖章的承租证。可是等李女士住进去之后，听邻居说这个房屋所在的楼层是超建房，办理的所谓的“租赁证”也是物业自己给发的，物业对该房屋并没有产权，这个房屋无法买产权。

分析：律师认为，李女士买的这个所谓的“公房”，实际上是一个违章建筑，办理的所谓的承租证也并不合法。正常合法的公房承租，出租人也应该是产权人，而本案中的物业并不是该房子的合法所有人，该房屋因为是超建房屋，并没有合法产权。李女士暂时居住可能没有问题，但是一旦面临拆迁转让时，就可能出现问题。

支招：律师建议李女士通过诉讼要求退房。

案例四价格便宜的抵债房谨慎购买

事件：赵先生通过朋友介绍看好了一处建筑商从开发商处抵债过来的房屋，开发商和建筑商承诺2年内办理产权，房屋价格低，但是不能贷款，赵先生就全额支付了房款，并分别与开发商和建筑商签订了协议，并办理了入住。2年办证的时间很快到了，可是赵先生要求开发商办证的时候，却被告知，因为开发商与承建商之间因为工程质量问题正在闹纠纷，不给办产权。

分析：律师认为，开发商和建筑商同意将抵债房出售给赵先生，并约定了相关权利义务，合同合法有效，开发商应该配合赵先生办理过户。至于开发商和建筑商之间的争议，应该另行解决。随后赵先生在律师的建议下通过诉讼解决了问题，但是诉讼也花了半年的时间，搭了金钱也花费了时间。

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