房产中介公司与银行之间其实是贷款产品的代理人与被代理人关系。中介公司根据各自在市场中的口碑与资信度高低，一般采用单独作业和挂靠操作两种模式，搭建起银行与购房者之间的贷款桥梁。
资信度高、规模大的中介公司采用的大多是单独作业模式。由于这类公司具备稳定的二手房成交量，经手的房贷业务量也相应较大，往往能与银行建立起固定的合作关系。合作方式通常是银行将二手房贷业务打包后批发给各大中介公司，中介公司再零售给各个借款客户。一个中介公司通常是几家银行二手房贷款业务的代理人，银行也会寻找多家公司作为长期合作伙伴。当一笔房产交易进入贷款环节时，中介公司会提供几个候选银行名单供购房者选择，待其选定后，由业务员直接将交易房源信息、借款人证件等资料直接送交给银行信贷部对口人员审核。审核通过后，银行放贷和他项权证转移同步进行。在这一过程中，中介公司起到一个阶段性担保作用，确保整个房产权利和钱款交易转移的安全性。
规模小、品牌知名度低的中介公司，银行一般不与其直接合作，其也就不能直接到银行为借款人办理贷款。它们一般选择挂靠在具有担保资质的大品牌中介公司或按揭贷款服务公司旗下。在实际操作过程中，为了在客户面前体现服务流程完善，这类公司往往也会承诺提供代办贷款等一条龙服务。但事实上，当借款人提出审核贷款申请时，这类公司就已经失去了这套房屋交易的掌控权，转而由具有担保资质的中介公司或按揭贷款公司到银行和房产交易中心办理具体手续。
中介公司为客户代办贷款，一般都收取一定的代办费用。而代办费用收取混乱一直是购房者投诉最多的问题。去年10月1日，市物价局公布的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》中首次明确规定，房地产经纪公司代办贷款，包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续只可向借款人收取400元，代办收费标准才有了统一的依据。
按揭服务公司的主要客户是中小房产中介公司和手拉手交易客户。按揭服务公司一般具有较强的资金实力，与相关银行建有密切合作关系，其地位其实等同于大型中介公司，也是银行房贷业务的代理人。按揭服务公司的代办收费一般比较规范，大部分采取明码标价的形式。
目前各家银行都可接受个人的贷款申请，办理过程也非常简便。不但手拉手客户到银行直接申请贷款可以不用支付代办费，通过中介完成交易的客户也可直接到银行办理贷款，同样可以省下代办费用。
比较三种办贷途径，其实具体手续最后都要落到银行。对借款人来说，办理的过程也基本一样。比如在签订贷款合同和办理房屋过户和抵押手续时都要本人到场亲自办理，代理人起到的主要作用只是告诉借款人应该如何准备申办资料，这些，借款人完全可以直接向银行咨询。过去，由于房屋过户和抵押手续办理的周期较长，银行相应放贷的周期也较长，一些急需放贷的借款人就必须由中介公司或按揭服务公司提供阶段性担保。随着上海各房产交易中心办证速度的加快，阶段性担保的实际意义也已经不大了。比如，有的区房产交易中心只要三个工作日就可以办好过户和抵押手续，这甚至比有些银行审核贷款的时间还要快。
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